来源：观点网 刘子栋
家族第四代陈文博于2024年1月接任恒隆集团董事长，如今刚过1年时间。当家365日，他要继续面对“前所未有的挑战”。
正如陈文博在《2024年中期报告致股东函》中的表述：“仍未见明确的改变和逆转讯号”。截至目前，零售大环境未有明显好转，消费者的消费习惯与消费能力发生了改变，尤其是高端消费者对未来缺乏信心。
作为扎根中国内地的高端商场业主，恒隆地产重要租户们的业绩正踏入调整期。
资料显示，LVMH集团2024年10月15日发布的Q3业绩报告显示，该公司在亚洲市场（除去日本）录得有机收入下跌12%，是唯一录得下跌的市场；开云集团2024年Q3财报显示，包括中国市场在内的亚太市场期内收入大跌30%，较Q2的25%跌幅进一步扩大，是跌幅最大市场。
表现亮眼、几度涨价的爱马仕集团2024年Q3录得收入超预期增长11.3%，但亚洲市场（除去日本）增长仅有1%；依靠Miu Miu的普拉达亚太区表现最优秀，零售销售净额增长了12%；历峰集团最新发布的2025财年Q3数据则表示，大中华区销售额跌幅18%。
有鉴于此，延续2024年上半年度态势，恒隆地产的表现也是可预见的。
不过，随着2024年Q4的情况开始有所好转，曙光初现。集团行政总裁卢韦柏称，市场情况一定不会比2024年更差，但具体要看前3-4个月的市场表现。
陈文博提出，希望公司2025年业绩会取得微增。
优于大市
看具体业绩，截至2024年12月31日止年度，恒隆地产录得总收入为112.42亿港元，同比上升9%。
整体营业溢利下跌13%至64.55亿港元；股东应占基本纯利下跌25%至30.95亿港元；算入9.42亿港元股东应占物业净重估亏损后，恒隆地产股东应占纯利为21.53亿港元，较2023年39.7亿港元有所下滑；相应每股盈利为港币0.46元。
派息方面，恒隆地产将派发每股港币4角，与中期股息每股港币1角2仙相比，年中派息和年末派息，均分别较2023年减少三分之一左右，与预期一致。
物业销售板块，恒隆地产2024年售出更多住宅，包括在香港入账了皓日项目120个单位，贡献了10.52亿港元收入，蓝塘道23-39项目2间大宅，贡献了4.3亿港元收入。
还有武汉恒隆府6个单位贡献了3800万港元，昆明君悦居3个单位贡献了1800万港元，让恒隆地产物业销售收入大增至15.38亿港元，为业绩提供支撑。
酒店板块，这次是恒隆地产首次将酒店业务独立分开呈报。从去年开始，恒隆将陆续为旗下项目补强酒店业态，所以作此操作。期内，恒隆酒店业务实现收入1.89亿港元，同比增长23%，同样对冲了物业租赁收入下降的影响。
至于最核心的物业租赁板块，期内收入及营业溢利分别减少6%和9%至95.15亿港元及67.63亿港元。
香港市场，恒隆在2024年对两项物业进行了资产提升，同时叠加“港人北上”和办公楼市场一如既往的低迷情况影响，收入下跌9%至30.49亿港元，营业溢利则下跌12%至币23.78亿港元。
卢韦柏表示，撇除两项物业提升的影响，公司在香港的租赁收入其实与2023年持平或最多微跌1%。零售层面，其实仅下跌4%，相比同期香港整体零售市场表现的-7%更优。
最受关注的内地市场情况，恒隆内地物业组合租赁收入按人民币计值下跌4%，按港币计值则下跌5%，对应营业溢利下跌8%。
商场方面，与上年相比，恒隆地产内地商场组合整体租赁收入和租户销售额，按人民币计值分别下跌了3%至48.05亿元和14%。
这更多是大势所迫。卢韦柏称，看到数据显示，2024年中国奢侈品市场整体是下跌了20-22%，消费者就算去商场消费，消费金额也在变少。
“从数据来看，顾客到商场的次数并没有减少，但每次消费金额大概下降了15%到16%。这个现象在上海和其他城市都有类似的表现。”
但市场已开始出现好转。卢韦柏指出，去往境外购买奢侈品的中国消费者现时比例在40%，“要出去买的已经全部出去了，”剩下60%是留在国内消费的。换句话说，市场已趋于稳定。
资料显示，恒隆地产内地零售租户销售额同比变化情况，在2024年Q3达到谷底。其时，恒隆内地零售租户总销售额下滑幅度达18%，上海高端商场数据同比下跌了24%，上海以外高端商场同比下跌14%，次高端商场同比下跌2%。
情况在Q4发生逆转，期内上述各项数据大多恢复到全年最佳状态：恒隆内地零售租户总销售额下滑幅度提升至-11%，上海高端商场数据同比下跌幅度提升至-14%，上海以外高端商场同比下跌幅度提升至-10%，次高端商场更实现正增长同比增长7%。
来源：恒隆集团及恒隆地产全年业绩发布会，网上广播演示材料
“可以告诉大家，1月的数字也不错。”卢韦柏说，已经看到跌幅在收窄，这是一个积极的信号。但也不能过于乐观，消费者信心是否会进一步恢复，还需要拭目以待。
“不过，我们相信2025年一定不会像2024年那样。”
办公楼方面，办公楼租赁市场在经济不确定的环境下依然疲弱。恒隆地产期内实现收入10.95亿元，同比下降6%。
对此，卢韦柏称，目前内地办公楼市场空置率相对较高，所以恒隆地产的策略是通过提供优质服务，吸引更多客户入驻，同时留住最好的客户。
未来要做的工作，第一是提升客户服务质量，第二是希望办公楼、商场和酒店之间能形成更强的协同效应。
陈文博也补充，公司在二线城市面对的竞争更少，因此会更有优势。
整体而言，恒隆地产接下来的运营节奏，是延续2024年初提出的基调。
2024年年中，陈文博曾表示，公司已经明确，在现金流允许的前提下，首先是降负债，其次是派发股息，第三才是继续投资。接下来首先会将手头上的项目和承诺做好，保持审慎态度，“保本保命”、“量力而为”。
如此表述在最新这场业绩会上也有体现。陈文博表示，面对市场还是需要保持保守和审慎的态度。
据了解，恒隆地产近期签订了100亿港元五年期银团贷款协议，用途是再融资和提供额外营运资金支持公司发展业务。
会上，谈到这笔贷款的用途，首席财务总监赵家驹表示，除再融资外，资金会主要用于杭州、无锡、上海三地项目的落地、升级和扩建等。
至于投资，“暂时没有太大的投资计划，会把手上的项目做好。”
财务方面，恒隆地产现时保持了稳健。截至2024年末，该公司净债务增加港币17亿元至471亿港元，主要因为2024年内的41亿港元资本开支。但同时，现金及银行存款结余总额从2023年末的54亿港元提升至103亿港元，利息保障倍数2.8倍。
另外，净负债比率升幅趋缓，录得33.4%，借贷成本维持在4.3%。赵家驹还透露，2025年由于有多项工程持续，因此仍将是资本支出大年。但后续随着项目逐步落地，公司财务状况会进一步提升。
商场表现
接下来，逐个看看恒隆内地市场几个项目的现状。
高端商场方面，上海恒隆广场依旧是恒隆地产的支柱，2024年全年收入和租户销售额分别下滑6%至16.48亿元和22%（按人民币计算，下同），但出租率维持了99%。
写字楼部分期内收入下跌9%，出租率从2023年12月的96%跌至87%，主要原因是数个主要租户租约到期。
上海恒隆广场在2024年8月开始“扩容”，目前确定2026年完成扩容，预计提供开放式公共空间3850平方米，同时新增商业建筑面积3080平方米。
作为上海恒隆广场的“姊妹项目”，港汇恒隆广场收入和租户销售额分别下降3%至11.72亿元和12%，但出租率保持在99%高位。
该项目刚在2020年完成升级，目前没有其他支出计划，并确定将在2027年引进上海金普顿徐家汇酒店。
作为恒隆旗下两个最重要项目，上海恒隆广场和港汇恒隆广场合共提供了28.2亿元收入，仍占据内地总租赁收入“半壁江山”。
过去几年，无锡恒隆广场和昆明恒隆广场被认为是恒隆“沪外”项目中的佼佼者。
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