来源：观点网 冯彩云
电影《蒂凡尼的早餐》中，有这么经典的一幕。
清晨时分，穿着优雅的Givenchy纪梵希黑色小礼服，梳着精致发簪的奥黛丽赫本，站在纽约Tiffany蒂凡尼的橱窗前憧憬着未来。她所在的纽约第五大道，被称为梦之街，这条贯穿曼哈顿南北的街道，云集了全世界著名奢侈品牌，是无数人心中的购物圣地。
用影片中赫本饰演的女主人公霍莉的一句话形容最为恰当：“到那儿去转转总没错。”
不同于国外的购物街道，国内奢侈品品牌更多集中于重奢商场中，也有不少“第五大道”般的存在，如上海恒隆广场、广州太古汇、深圳万象城等。
但随着消费环境变化，国内重奢商业运营商们，正面临全新的市场挑战和竞争局面。其中，华润万象生活作为国内为数不多以重奢商业见长的企业，紧迫感和危机感更为明显。
对于华润万象生活而言，在市场和对手冲击下，原先积累的重奢商业优势还能维持多久尚未可知。但绝知“不断巩固、强化自己的竞争优势”，是为要躬行的必要事项。
重奢市场下行冲击
国内高端商业市场上，除开恒隆、太古等港资，华润万象生活同样占据一席之地，且以项目数量和类型来看，更是国内运营重奢商业项目最多的商业地产企业。
据观点指数统计，华润万象生活目前共运营有13座重奢购物中心。城市布局上，主要集中在一二线城市。不同于其他以一线城市为主阵地的企业，华润万象生活目前布局的一线城市方面仅有深圳，其余项目均位于二线城市。
来源：企业官网，观点指数整理
自2004年开出首个重奢商场深圳万象城后，再过6年时间的2010年才开出第二个重奢万象城项目，后续逐渐打造出自己的重奢护城河。不难看出，早期华润由于缺乏相关经验和资源，经历了漫长探索阶段，直至拥有成功项目后，才开始陆续展开布局。
在进军重奢商场领域20周年之际，又面临全新的考验。随着今年奢侈品消费市场走弱，以及消费者减少国内高端消费，国内重奢商场的业绩表现不及预期。
港资方面，太古上半年内地商场整体零售销售额同比上升了4％，但具体到项目上，重奢商场多数录得销售额下滑。这种下滑趋势持续至今，最新的三季度，太古内地重奢代表项目销售额继续下滑，标杆项目广州太古汇零售销售额下降11.7%，成都太古里零售销售额也下降了16.9%。
另一港资恒隆旗下的高端商场，上半年收入也录得下降，跌幅为4%。从各个商场表现来看，高端商场的销售额、租金收入整体下滑明显，其中代表性项目上海恒隆广场收入同比下跌8%，商场内租户销售额整体同比下跌23%。
至于华润万象生活方面，同样受到高端消费整体环境的影响。2024上半年数据显示，商业零售额同比增长19.7%，可同比增长7.6%；但重奢项目零售额同比增长9.6%，可同比增长4.0%，表现弱于整体，与非奢项目也有明显差距，后者同比增长26.7%，可同比增长10.0%。
数据来源：企业业绩披露，观点指数整理
针对当前的奢侈品消费环境，观点指数认为，无论是从消费者需求还是相关品牌对未来拓店的规划均可以发现，高端消费市场已从疫情期间的高速增长，恢复为常态化发展局面。
这也意味着，华润万象生活依靠市场回暖，实现重奢销售额的增长并不现实，必须通过提升自身竞争力，不断满足高端消费客群的需求来达到业绩提升的目的。
竞争者众，突围不易
一般来说，每个城市通常只能容纳少数几座重奢购物商场，其中表现最好的一两座营业额、租赁收入占比很大。
据观点指数了解，内地重奢商业市场的玩家主要分为三类。一是港资开发商恒隆、太古等；二是较早入局的高端百货企业华联SKP ，三是内资商业地产开发商华润。
代表项目方面，三者均有王牌重奢商场，如上海恒隆广场，北京华联SKP，太古汇、太古里，以及华润万象城，均是消费者心中的奢侈品购物圣地。
交锋阵地上，太古目前布局了广州、北京、上海、成都、西安、三亚等6个城市，恒隆则布局了上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州等9个城市。
来源：公开资料，观点指数整理
于华润万象生活而言，与恒隆的主要竞争城市是沈阳、武汉及杭州，与太古的主要竞争则在深圳、三亚，与华联SKP主要竞争集中在武汉。
考虑到目前恒隆杭州，太古深圳、三亚项目尚未开业，因此华润万象生活已布局项目的最大竞争对手是恒隆。当然，随着未来太古项目入市，其也将迎来另一重要对手。
上述竞争较激烈的城市外，华润万象生活目前在深圳、南宁、福州、厦门、海口、兰州6个城市坐拥当地唯一重奢项目，暂时一家独大。
观点指数认为，从目前竞争局势来看，港资企业在北京、上海、广州、成都等消费力较强的商业城市上具有明显优势。但以未来拓展计划来看，港资企业项目储备量有限。
对于重奢商业项目来说，时机是较为关键的要素。先入局者可以建立起坚实的护城河，后来者则难免要面临残酷竞争。目前华润与港资企业各具优势。
当然，前瞻性布局仅是重奢商业成功的第一步。高能级的奢侈品品牌矩阵才是真正的商业壁垒。在这方面，国内高端商业运营商的品牌资源争夺愈发激烈。
奢侈品品牌众多，但能称之为顶奢的屈指可数，主要包括LV路易威登、DIOR迪奥、Gucci古驰、Hermès爱马仕、PRADA普拉达、CHANEL香奈儿，是否引入上述品牌也是衡量重奢商业项目竞争力的重要指标。
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