至于穆巴达拉投资公司，从2015年开始进入中国市场，目前其在中国的投资组合包括快手、BOSS直聘、小鹏汽车、自如等公司，去年9月，穆巴达拉投资公司正式在北京设立办公室。
不过，对比发现，此前，即便中东投资者大手笔“扫货”国内优质资产，但其选择的赛道大多是新能源汽车、人工智能、生物制药等新兴产业。
那么，为何阿布扎比投资局与穆巴达拉投资公司此番选择加码中国商业地产？
一方面，近两年，受地缘政治、美联储加息等因素影响，美国资本接连退出中国市场，以贝莱德、先锋领航为例，两家企业在过去一年相继宣布退出中国A股市场。
但资本市场的进退之间，往往意味着大量的空间与机会，伴随着美国资本的逐渐退出，中东资本亦看到了中国市场的长期发展机遇，加大了在中国的投资布局。
另一方面，中东资本需透过多元化的投资，实现经济发展的转型，从而降低对石油经济的依赖。
过去，得益于油价的高涨，中东国家积累了大量的财富，但不可否认的是，其经济来源较为单一，存在过度依赖石油等问题。
以沙特为例，石油和石化工业是沙特的经济命脉，有数据显示，2020年，沙特石油收入占国家财政收入的87%,占国内生产总值的42%，这一比例虽于2022年降至68%，但仍旧占比较大的份额。
在各国提出碳中和目标的大背景下，中东国家同样意识到了转型的迫切性和重要性，开始寻求新兴的投资赛道，而签署提到的新能源、人工智能、生物制药等产业，在中国均处于蓬勃发展阶段，且拥有较大的政策、市场红利，自然成为中东投资者瞄准的目标。
至于国内的商业地产领域，同样是一个很好的“捡漏”机会。
毕竟，近几年，中国房地产市场进入深度的调整期，国内房企加大对有质资产的处理力度，可以看到，不仅仅是境外投资者，国内险资、不动产基金亦在过去两年大手笔投资国内优质不动产，试图在低位加仓。
与此同时，伴随着消费基础设施公募REITs的热火，商业地产的“募投融管退”全链条被大同，优质资产的退出路径得以完善，加大了对各方资本的吸引力度。
显然，中东王子们亦看中了其中的机遇。
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坚定入局的单伟健，与“不缺钱”的中东王子们，又能从这笔600亿元的投资当中得到什么？
从市场透露的消息来看，此次签署投资协议，双方未设立对赌条款，也没有明确约定上市时间。
不过，根据万达方面的介绍，大连新达盟商业管理有限公司为新设立的控股公司，其子公司为珠海万达商管，也就是说，即便未设置相关对赌协议作为保障，但透过珠海万达商管过往的经营利润与分红表现来看，这笔600亿元的投资，能够带来的回报是可以遇见的。
其一，上述投资者能够从珠海万达商管每年的项目增值和租金收益中获取分红。
根据此前招股书披露的数据来看，珠海万达商管目前管理全国227个地级及以上城市的496个大型商业中心，以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。
从盈利指标来看，自2021年引入港股IPO基石投资者以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标。
其中，2021年，该公司实现税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。此外，2021年，珠海万达商管实现税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。
从过往的业绩表现来看，珠海万达商管整体的经营情况良好，资产增值空间较大。
与此同时，数据显示，2021年、2022年，珠海万达商管对股东的分红分别46亿元、67亿元，2023年，珠海万达商管进行了两次派息分红，总金额超过50亿元，全年预估派息85亿元，年增长率达到35.93%。
这一分红比例对比该公司的毛利及利润来看，可谓是相当可观。
也就是说，即便没有对赌协议，投资者仍旧能够通过经营利润与企业分红，每年从新达盟商管当中获取红利。
如若2024年仍旧保持35.93%的复合增长率，粗略计算，年内该公司的分红金额或将达到118亿元，而5家投资机构共计60%的持股比例，能够拿下近71亿元的分红金额。
其二，除去持有期间的分红派息，各个投资者于本轮投资后亦能择机退出，赚取溢价空间。
据了解，去年年末，因海万达商管上市未果，部分投资者宣布退出，其中，碧桂园因债务压力紧急套现，并未从中获得实质性回报，但永辉超市通过转让大连万达商管股权，整体获益6.1亿元。
换言之，得益于万达于中国商业地产圈的头部地位，愿意接盘者众多，投资机构能够从中获取的溢价空间还是比较大的。
不仅如此，一旦新达盟商管能够成功上市，投资者亦能直接透过二级市场退出，实现股票资本的获利。
而5家投资机构作为新达盟商管的Pre-IPO投资者，其获取的是上市公司发行前的股票，其估值与上市后的估值差异较大，能够获取的投资收益十分可观，或许是几倍，甚至是几倍。
据了解，预期新达盟商管将会把珠海万达商管纳入麾下，那么意味着这一平台仍旧以轻资产为主，是一个纯粹的商业管理运营企业，撕下“房地产标签”的新达盟商管或许受行业波动影响较小，能够获得更高的估值。
此前，2021年珠海万达商管递交上市招股书之时，资本市场对标目前的上市商管公司宝龙商业、华润万象生活等，预测珠海万达商管的市值或超4700亿港元，保守的估值亦超过2000亿港元。
近两年，轻资产物管企业的估值表现虽有所回调，但4700亿港元的市值与2000亿港元的估值，即便有所调整但仍处于较高地位。
其三，政策支持下，消费基础设施公募REITs火热，虽珠海万达商管均为轻资产商管，但其母公司大连万达商管旗下仍存在不少重资产项目，后续仍有操作空间。
如若进行资产调整，那么投资人能够从中获得的利益将更为可观。
来源：观点网 龚丽欣
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