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在全年营运收入均录增长的情况下，公平值却由上年的正值变为大幅亏损，可见资本化率有着明显变动。
至于另一个导致公允值亏损的“发展中的办公楼投资物业”，主要集中在太古广场六座及颐堤港二期两个项目，总楼面面积约40万平方米。
来源：太古地产财报
若按太古地产最新披露的数据计算，从2022年收益16亿港元变为亏损45亿港元，投资物业公平值缩水达61亿港元。
商业地产景气
戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强对此早有预测，指即使是大宗交易热门城市上海，2023年四季度办公大宗市场继续调整，资本化率出现上升趋势，卖方价格预期将进一步降低，市场存在抄底机会；同时，市场将继续延续以内资买家为主导的市场格局，预计四季度外资买家依然表现偏弱。
对于商业地产的投资价值变化，联合资信研究团队近期发表的研究报告也指出，2023年以来，商业地产行业整体景气度仍较低，开发投资下降态势未见扭转，销售延续疲软状态。运营方面，受经济压力增大和居民收入预期下降等影响，零售物业及写字楼运营仍承压。
据国家统计局的数据显示，2023年1-11月，商业营业用房开发投资完成额为7493亿元，新开工面积5893万平方米，同比分别下降16.9%及21.7%；办公楼开发投资完成额为4145亿元，新开工面积2320万平方米，同比分别下降10.00%和19.1%。
与此同时，2023年1-11月，商业营业用房销售额累计增长率为-11.9%，销售面积累计增长率为-13.9%，两者的幅度比较接近；办公楼销售额累计增长率为-15.1%，办公楼销售面积累计增长率为-11.5%，均有较大跌幅。
竣工方面，1-11月，商业营业用房竣工面积4539万平方米，办公楼竣工面积1805万平方米，同比分别上升0.7%及5.5%。
投资与销售均大幅下跌，可以看出商业地产市场景气度并不高。
对此，观点指数研究院上月发布的《2023年度商业地产表现报告》显示，商办大宗交易方面，2023年1-9月内地共计发生27宗商办资产大宗交易，成交总金额为261.9亿元，平均每单10.07亿元（不含复星国际中心项目）。
对比2022年同期，商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降15.63%、50.59%以及41.09%。交易金额超50亿元的商办资产交易数量远不及2022年同期，资方对大额的交易持观望态度。
这不难理解，在办公楼需求未大幅度回升的情况下，竣工面积的大幅度增长，或将持续推高办公楼空置率，进而对价格造成压力。
其实商业地产的低迷不仅局限在中国内地，仲量联行最新资本追踪数据显示，2023年三季度亚太区商业地产投资总额为213亿美元，同比下降22%。
摩根士丹利资本国际实物资产部门2023年中期发布一份关于北美、亚洲、澳大利亚和欧洲18个大城市地区的报告，报告显示以上地区2022年第四季度办公、工业和零售地产指数环比下跌0.5%，为2009年以来首次出现季度下滑。
2022年全年，商业地产价格跌得最厉害的城市是美国加利福尼亚州的圣何塞和曼哈顿，前者跌了7.5%，后者跌了7.2%。
近期，美国投行高盛近期的一份报告也对美国商业地产的前景表示堪忧。
高盛认为，由于远程办公模式变得更加根深蒂固，未来10年，随着租赁合同到期，美国写字楼需求将面临急剧下滑的局面。其估计，美国17%办公空间的租赁合同将在2024年底前到期，11%将在2025年到期，超过35%将在2030年之后到期。届时，美国写字楼空置率将大幅上升。
投资机构凯投宏观则表示，美国债券收益率飙升和市场需求的下降可能导致美国写字楼价格到明年年底下跌至少40%。
全球商业地产均低迷，太古地产的投资物业自然也难逃公允值变差，不过对于有余力的投资企业来说，来到价格低点，或许是下注抄底的时机。
来源：观点网 刘满桃 共2页 上一页 [1] [2]
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