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证券化路线
在抵押率方面，类REITs一般不超过90%。以沈阳铁西万象汇为例，去年该只CMBS募资21亿元，按50%-60%抵押率推算，其估值约为35-42亿元，与华润置地（沈阳）有限公司的挂牌底价39.15亿元接近；若改为发行类REITs，可募资额度约为31.5-37.8亿元。
一位券商人士对观点新媒体表达看法称，类REITs产品的优点主要就是抵押率更高，或者可以实现项目出表。
至于转换证券化产品方面，观点新媒体了解到，沈阳铁西万象汇CMBS在发行一年后具有提前赎回权，因此华润置地或将于近期赎回该笔CMBS，并重新发行类REITs。
有类似操作的企业还包括中国金茂。
金茂曾于2021年1月以长沙金茂览秀城及青岛金茂湾为基础资产发行ABS，募资规模11.18亿元，今年8月却提前终止并注销，并在10月26日重新分拆长沙览秀城发行消费基础设施REITs。
无论是金茂还是华润，它们对资产证券化态度的转变都发生在今年证监会将商业不动产纳入REITs试点之后，存量盘活迎来了一个新时期，寻求更便利融资渠道也被提上日程。
华润置地最新回应，随着消费基础设施公募REITs的政策落地，类REITs也成为打造多层次REITs市场的重要一环，“华润置地将借助优质商业物业优势，开展Pre-REITs→类REITs→公募REITs的多层次REITs业务，助力公司大资管战略方向。”
数据显示，2022年至今，华润置地已经注册160亿元类REITs发行额度，并以杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城、太原万象城为基础资产，累计发行4单合计115亿元的类REITs产品。
打包沈阳铁西万象汇发行类REITs后（以39.15亿元估算），发行额度将所剩无几。
除此以外，据观点新媒体不完全统计，过去三年华润置地还以成都万象城、深圳罗湖华润大厦、重庆万象城、北京华润大厦、石家庄万象城为基础资产，发行了大约160亿元CMBS。目前尚未知悉，华润是否还会考虑将其他符合条件的项目发行CMBS。
比CMBS、类REITs更具想象力的是公募REITs，目前华润置地以青岛万象城为基础资产发行消费基础设施REITs，募资额接近70亿元，创首批试点项目募资纪录。
与之伴随的是一个新平台“华润商业资产”的浮现，它于今年6月9日才成立，核心管理团队过往除了上文提及的青岛万象城、北京清河万象汇、太原万象城，还包括郑州、青岛、淄博、石家庄、济南等13个项目运营经验，总建面199.24万平方米。
这意味着，还有更多项目都有可能被华润纳入证券化的范畴当中。
来源：观点网 钟凯 共2页 上一页 [1] [2]
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