闻声而动、闻鸡起舞，以商业地产为营业主线的印力自然不能放过机会。考虑到杭州这座城市是进驻13年之久的根据地之一，将REITs底层资产锚定在此并不意外。
“整个商业行业迎来了历史性机会，3月26号国家发改委正式提出了消费类基础设施公募REITs，10月20号中国证监会将购物中心、农贸市场等消费基础设施也都写入了基础设施范围，商业投资者期盼多年的公募REITs终于放开了。”
在11月2日举行的观点商业年会上，丁力业发表演讲时特别提到了这次机遇。在他看来，公募REITs是商业地产循环最后也是最关键的一步，让杭州西溪印象城有机会接受更多投资人的检验。
但在市场检验最终成功之前，急需理清的应是这笔REIT项目的基本架构。
中金印力消费REIT初始设立时投资的基础设施资产支持证券为中金公司拟作为计划管理人所发行的资产支持证券，中金公司收购SPV公司100%股权，并通过SPV公司持有杭州西溪印象城背后润衡置业100%股权，进而间接持有这宗项目。
收购完成后，SPV公司将在项目公司将其收购后直接注销，中金公司则将直接持有项目公司100%股权。
因此，项目公司吸收合并SPV公司后，中金印力消费REIT的整体架构将发生变化：中金公司将对中金-印力消费基础设施资产支持专项计划进行管理，该计划则对杭州西溪印象城与背后的润衡置业持有100%股权及债权。
项目公司借REIT项目偿还外部借款，数据来源：企业公告
此外，这笔REIT项目基金设立后，项目公司润衡置业将向招商银行杭州分行取得4亿元借款，用于置换存量经营性物业抵押贷款。
润衡置业将招商银行杭州分行对其发放的4亿元外部借款及SPV公司对其发放的股东借款，一并用于偿还对兴业银行深圳分行的存量银行贷款。
资料显示，近三年及一期末，该项目公司总体负债规模分别为29.35亿元、29.47亿元、30.16亿元和32.24亿元；流动负债占总负债的比重分别为8.78%、9.26%、77.85%、16.92%。
为什么是印力？
作为这宗基础设施项目的原始权益人，印力成功进入第一批项目获受理行列中绝非偶然。
与其他三只一起获受理的项目企业相同，印力在2020年便发行过资产证券化产品：2020年4月，印力发行中信证券印力-印象2号资产支持专项计划，发行总额33.7亿元，底层资产便包括杭州西溪印象城；2021年3月，完成发行南方资本印力-印象3号资产支持专项计划，发行金额15.79亿元，底层资产为西安龙首印象城、常熟印象城。
后于2021年11月、2022年4月，印力先后发行中信证券印力-印象4号资产支持专项计划、中金印力-印象5号资产支持专项计划，总发行金额24.83亿元。另截至2023年6月30日，印力参与且尚存续的资产证券化产品规模合计77.43亿元。
从印力上述发行动作来看，有资产证券化实操经验、且存量资产较丰富的企业，在申报基础设施REITs项目时似乎更有先发优势。
此外，印力在商业地产领域中完成了五条商业产品线的布局，涵盖城市级商业中心、区域型购物中心、片区型购物中心，以及近年话题度较高的社区商业及家庭式购物中心。截至2023年10月，印力运营管理项目合计164个，资产规模约合1000万平方米，总进驻城市53座。
值得注意的是，尽管印力在官网披露的项目数量众多，但区域型购物中心杭州西溪印象城体量在同类型项目中依然名列前位，开业时间也早于其他浙江省内项目。
依托于众多商业项目，印力主营业务收入主要由物业出租收入及物业管理收入、商场运营管理费收入、酒店经营收入和开发管理费收入四部分构成，2022年度及2023年1-6月分别实现物业出租收入及物业管理收入10.99亿元和5.31亿元，占总营业收入的比重分别为63.37%和59.66%。
商场运营管理费收入方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-6月，原始权益人分别实现3.79亿元、4.18亿元、5.21亿元和2.89亿元，占总营业收入的比重分别为24.74%、25.03%、30.03%和32.58%。
总体而言，印力近三年营收数据稳定，除了净利润有所下滑：近三年及2023年上半年数据分别为5.89亿元、5.52亿元、4.82亿元及2454.92万元。据印力方面表示，净利润下滑主要与新开业自持的商业物业有关。
在此情况下，发行消费基础设施REIT项目进行融资可谓一举两得，既踩准了市场的风口，又能优化现金流等表现。
对于这次发行，丁力业在观点商业年会上表示：“这对印力万科商业来说是历史性机遇。”
至于印力背后的万科，项目受理当日已有外界声音探讨，印力的发行动作对于万科而言会有哪些利好。
在万科业务版图中，住宅、商业、物流、长租公寓、酒店等业态相辅相成；商业业务则以印力为主。比如此前2022年，印力受托管理了40余宗来自万科的商业项目。
“杭州西溪印象城REITs只是一个开始，截止到今天为止，万科商业版图已涵盖全国26个省、60个城市，共计300个项目，1700万平方米，基本覆盖了商业领域的所有部分。这些项目中大家比较熟悉的有印象城购物中心，也包括很多社区商业，以及历史文化街区等非标商业。”丁力业在2023观点商业年会上强调，未来会通过REITs扩募，让更多商业项目走向公共市场。
这句话似乎既代表印力，又蕴含万科。但无论如何，中金印力消费REIT已经迈出了关键的第一步。
来源：观点网 赵焓璐
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