领展行政总裁王国龙：从消费REITs谈起领展的7天生意经

　　不要因为我们买了新加坡项目，就觉得要停止内地的投资。每次看到项目会进行比较，作为一个亚太区投资者，应该是这样的决策。

　　关于内地的经营环境，7月以来这几个月销售慢了些，但餐饮还可以，只是零售慢了点。

　　好的方面，我们的出租率还是很高，也就是说有很多不同的租客有兴趣。在一个好地方的好商场，有人流，租客都会来。现在出租率保持90%以上，不太担心。

　　但是我们作为一个投资者、作为一个业主，还是要不停地提升经营环境。

　　观点新媒体：可否解释一下领展3.0计划？

　　王国龙：这个3.0计划和iPhone有点不同，为什么要用iPhone举例？因为不是有3.0的时候就不再用2.0。

　　领展1.0的时候专注提升商场，吸引消费者，做了很多事情；2.0开始分散投资，去了内地、澳洲、新加坡、英国；3.0还会做1.0的事情，将物业提升，还会做2.0的事情，继续分散投资，增加的是第三方资本管理。

　　除了我们自己的投资，如果管第三方的钱，也要管得好。

　　1.0和2.0出来的成绩非常好，我们有了管理品牌，公司管治非常完善、董事局独立性等全部因素加起来，很多大的投资者就会考虑进行一些合作投资。不是说不做以前的，而是加点新的内容进去。

　　观点新媒体：第三方资本管理方面会考虑怎样的形式？

　　王国龙：我们有考虑收购管理平台。如果他们做了一段时间，已经有一些投资者关系，在某类型物业比较擅长，我们可以收购过来。

　　这是多元化，令我们增长可以更好，策略大概是这样。

　　观点新媒体：对于息口的走势有何看法？对集团有什么影响？

　　王国龙：如果息口真的是higher for longer（长期保持高位），即是升上来后保持高息一段时间。那什么时候才会看到影响？去年12月底的业绩看不到，因为上一年年末才加息，影响还看不到。今年6月中期业绩可以看到，因已有半年高息。高息的影响年末会完全体现，对很多人都有挑战。如果到2024年还是这么高的话，就会看到市场有资产出售。

　　我们也跟很多企业谈过，但现在的资产和价格都不太合适。

　　好多资产已经借了很高比例的债务，现在打折三成、四成才能买。也就是说，如果买一个物业，卖家要补钱给银行然后才可以卖给我们，那还不如等银行收了。银行又不收，因为收了一个就要收第二个，那么整个市就崩塌了。

　　银行不敢动，卖家又达不到我们的价格要求，所以买不了。

　　观点新媒体：内地存量改造方面，集团的优势在哪里？

　　王国龙：这就要回到领展1.0，当时我们在香港有很多物业改造，团队都在研究，有了很多经验。

　　很多人做房地产只顾着硬件，但很多时候改造的不只是硬件。

　　我们是社区商业，譬如一个社区已经有了这些食肆、有了这些品牌，为什么没有别的品牌？或者有的食肆单价平均是30元，那这片区域可不可以接受到40元？要看到这些空间，然后考虑可不可以填补这些空间。

　　能够提升营业额的话，我们的租金也会更高。这就要研究租户组合，根据租户组合再进行硬件改造。

　　很简单，如果食肆多，电梯也要多；如果超市多，是放在地下负一层还是一楼？如何带动人流？要做很多研究。

　　当我们到内地的时候，看了很多商场，但有一个要求令我们很难找到合适的投资项目，就是能够做“七日生意”。

　　什么叫七天的生意？譬如在香港的中环，可以做五天生意，周末不是那么多人。如果在住宅区，可以做星期五至星期天的三日生意，其它时间要上学、上班。

　　我们要找的是可以做到七天生意的项目，所以内地第一个项目在北京中关村，不仅能做七天生意，还很特别。