龙湖天街新考验

　　类TOD模式双面性

　　据观点指数观察，龙湖天街的布局逻辑主要以交通便利性为主导，大部分项目是地铁上盖，具备TOD模式的特性。2003年龙湖打造的首个天街项目就融入了轨道交通，现在这种选址原则也成为龙湖商业项目落地的重要标准。

　　来源：公开资料，观点指数整理

　　事实证明，这种选择逻辑很大程度上保证了项目客流量，为项目的后续发展提供了一定的保障。最新的2022年财报数据显示，龙湖旗下商场全年平均日客流200万人次，平均到单个项目，日均客流量超过3万人次。

　　此外，这种客流量的抗跌性也是较强的，数据显示，龙湖旗下项目在疫情之下的客流下降幅度不大，受疫情影响最严重的2022年日均客流量仅下跌4%。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　此外，依靠地铁交通方式带来的客流较为多元，既包括商务客群，也有家庭客群和通勤客群，年龄集中在25-45岁，为了最大程度吸纳不同类型客群，天街的主要定位为大众消费，最大程度辐射全年龄客层。

　　数据来源：观点指数整理

　　以龙湖2022年租金收入排名前五的天街项目为例，可以发现，占比较高的业态为零售和餐饮业态，其余则分别是儿童亲子、生活服务及文体娱乐。这种业态的特点也体现在其他龙湖天街系列项目之中，主要是出于一站式满足家庭群体的购物、带娃、休闲生活等场景的需求。

　　据观点指数观察，具体品类上，龙湖天街占比较高的零售品类为服装和时尚生活，这些品类承租能力强，对销售额贡献高，如优衣库；而餐饮则以大众饮品、刚需的简餐为重点，如星巴克、喜茶等。

　　实际上，上述品牌组合的核心竞争力并不强，大部分商业项目都能满足。当项目位于较成熟的商圈，周边有众多同类型定位的项目时，想要突围就变得非常困难。在此背景下，通过调改提升品牌竞争力显得尤为重要。

　　与此同时，天街网格化布局的特点也有一定局限性。这种选址逻辑意味着龙湖在同一个城市会布局较多项目，布局密度高。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　据观点指数统计，其目前在超过5个城市布局了5个以上项目，布局项目最多的是重庆，已开业项目为13个，另外还有2个在建项目，分别为重庆礼嘉天街C馆和重庆龙兴核心区天街。

　　观点指数认为，虽然能受益于网格化带来的规模优势，捕捉商圈区域消费崛起带来的消费机会，但未来增长有限，现有项目和未来入市项目可能面临客流分散和销售额的挑战。

　　来源：观点指数冯彩云

　　　　红商网优质内容还将同步分发到公众号、视频号、头条号、西瓜抖音、网易号、搜狐号、企鹅号、百家号、好看视频、新浪微博等国内主力流量平台。