恒隆地产陈启宗：四方八面的风险太高，形势更明朗才出手

　　藉此本人想就俄乌战争带出一点，而这点又会倒过头来涉及中国。

　　除了地缘政治的挑战，近年数个国内问题都让2022年非比寻常。房地产业的问题由来已久，本人此前已有论述，在此不赘。一言蔽之，这不但使许多私人发展商及其承包商和供应商实质上破产，而且令不少置业人士饱受财务和情绪困扰。当然，还有在公共和私人债务及股票市场上庞大的金融深坑。

　　尽管知道需要改变，但若所有改变于短期内接连发生也可以是棘手的事。

　　到了三年前，2019冠状病毒病袭来。平心而论，中国政府在首两年表现卓越，遏止了疫情蔓延，也拯救了无数生命。与其他大多数国家相比，中国经济强大，并以经过时间考验的方式抗疫。

　　不过，直接或间接的经济成本也逐渐浮现了。直接成本方面，遏制疫情措施的营运开支变得异常高昂；间接成本方面，资源从较有效益的商业活动抽走，造成经济不景气。到了2022年，病毒传染力更高，遏制措施也更强，严重打断了正常的经济活动，例如制造和运输。关闭购物商场只是令人烦心的小问题。

　　到了12月或更早，有三点已相当清晰。首先，各地的新一轮爆发似乎已无可避免，但幸好这波疫情不大致命。其次，国家愈来愈难负担相关的经济成本。再者，社会压力正在增加。因此，中国于去年12月初放宽防控措施。

　　过去一年来，每当疫情缓和而政府也放宽政策时，我们的高端购物商场的租户销售额都大幅增长，被压抑的需求显而易见。11月下旬，我们在上海恒隆广场举行一年一度的“Home to Luxury”盛装派对，正是这种情况。整个购物商场的租户销售额比前一年那次的历史新高还要多23%。

　　由于当时较严格的政府规定，上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场和昆明恒隆广场虽亦录得类似业绩，但没那么出众。由于检疫问题，我们不得不取消武汉恒隆广场和大连恒隆广场的活动。这个月的客流量和销售额到目前为止都很强劲，而我们的次高端购物商场同样如此，办公楼租赁的查询也有不少。

　　此外，中国政府正提出有力的刺激经济计划，推动制造业和出口业强劲复苏，并努力吸引外来投资。加上政府早前稳定房地产市场的措施，这些举措应能逐渐恢复企业和市民的信心。经济应会慢慢好转，这对个人消费必然有利，我们将能从中获益。

　　在半年前及一年前的《致股东函》中，本人阐述了，为何不认为内地的富人一旦在疫后能出外旅游，奢侈品销售额便会大量流失。换言之，我相信消费者大都会继续留在内地购物，而不会到伦敦、巴黎、纽约、东京或香港等地消费。本人建议本函的读者重温上述两函。

　　现在本人来谈谈香港这个市场。上述地缘政治分析若是正确，则表示外在环境必将与二战后75年的有天壤之别。其时香港是东西方交汇的城市，我们的经济因此能发挥这些优势而大大受益。我们会按形势需要而随机应变，灵活变通。1979年之前，中国仍未向世界敞开大门，我们从中获益；中国开放门户后，她必须跟世界互相了解，双方都需要我们居间沟通，我们获益更丰。柏林围墙倒下后，全球化迅速兴起，我们从中又获得巨大利益。

　　现在一切都变了。今天，美国在多个领域与中国抗衡，正逐渐分化世界。

　　在中国内地以外，第一个感受到的地方是香港。香港的角色，百多年来做得非常好，在数年前却无法继续。美国想破坏一国两制的框架。俗语说，重要的不是你是甚么，而是他们说你是甚么，然后你便受到相应的对待。国际传媒不掌握在中国手中。

　　从上述观点可以推论，另一个会影响香港的现象是去全球化。香港虽小，却乘着全球化蓬勃发展，成为一个兴旺了百多年的转口港。但若全球第一大经济体想与第二大经济体扯断联系，相当程度的去全球化便在所难免。虽然大规模的经济脱钩不会亦不可能发生，但都会造成伤害，会引致经济纷争增加，从而提高营商成本，并大大加剧通货膨胀。香港一直好好扮演的中间人角色势将调整。

　　本人猜想，大规模的全球化多少会被区域主义取代。香港沿用的一些招数仍然管用，但参与者可能不同。本地商界须因时制宜，贸易联系会改变，货运、客运航线会与前不同，香港人甚至可能要学习新语言。某些以前的主要贸易伙伴今后对我们的发展不再那么重要，而以前不熟悉的贸易对象则会渐显作用。资金总是随贸易而流动，可见我们的主要国际金融中心角色也必须调整。

　　对香港以至任何地方来说，这并不全是坏事。那些率先且适当地调整过来的经济体将成赢家；那些不知何故没意识到环境变化的、自满的或适应不了环境变化的，都会被淘汰。这是巨变当前的年代，这些时候风险特别高，但潜在回报，至少在理论上也同样高。

　　过去一个世纪，香港历经许多重大变化，同样的时刻已再临。我们不能再墨守成规，即使做得比从前好，也难保成功。我们需要一种切合全球新局势的崭新思维。若继续依赖过去让我们发迹的行业，现在肯定会焦头烂额。

　　我们至少要调整自身以适应新环境，并需要新的增长模式和顺应时代的新产业。现在还有数项隐忧，不知会否散去。这些事不大可能发生，但一旦发生，后果可以不堪设想。

　　然而，本人确实看到一些希望。香港应该能把上述的一些挑战转化成自身的优势，但有两个先决条件：第一，香港必须重回主要作为经济城市的本源。

　　第二个先决条件是，香港人必须学会认同中国及内地同胞。实情是，不论有否西方国家的干预，香港的经济前景都有赖内地。幸然，我们的祖国不再是经济开放前的穷国。相反，她是一个规模庞大、增长相对迅速的经济体，规模现列世界第二，成为最大经济体指日可待。

　　诚然，中国就像其他国家一样，有重大且根深蒂固的问题，解决需时。但无人能一笔抹煞中国创造的骄人成果，例如以空前的速度助数以亿计的贫困人口脱离赤贫。

　　只要香港能跨越这两个障碍，我们应有颇令人鼓舞的未来，利好事情仍在。请细想以下经济与社会发展进程的三个阶段。

　　数百年前，国家富裕要靠拥有土地和天然资源，还要人口庞大，粮食生产和开采业是重要支柱；自工业革命后，这些传统资产逐渐由知识，特别是科学和工程学，以及组织能力所超越，生产工业制品变得至关重要。过去数十年，又出现一场变革。

　　先进的基础科学、高科技（主要由顶尖大学研发），以及丰裕的资金，是引领世界经济的关键。就企业和个人而言，近年最能赚大钱的途径是利用高科技或他人的资金，造就了投资银行和基金管理。现今是数码化的世界。

　　由此引出一个问题：下个阶段是甚么？以上的进展大部分是由高速全球化促成的，而这有个关键的先决条件，就是世界相对和平。例如，苏联解体后，全球化发展便一日千里。但若如前所述，世界正迅速变得动荡不安，那么出现一些脱钩便在所难免。某些制造业将回流，区域主义会后来居上，与全球主义一较高下。

　　从前在全球化环境中，能源、粮食、矿产等重要资源几乎都定可取得的，今后不再理所当然。于是，明日世界的赢家可能需要拥有上述三个阶段中的大部分甚至全部要素，从天然资源、制造业到数码化都包括在内。那些土地辽阔、天然资源丰富、人口庞大而教育水平又高的国家，成功机会会大得多。

　　在这方面，香港有幸能背靠祖国这个大国，作为她的一部分，双方有共同的历史、文化和语言，大多数其他较小的独立经济体都没有同样的优势，若加以明智运用，香港未来数十年仍会继续繁荣发展。

　　短期而言也有其他曙光，新移民一直是推动本地经济发展的一股力量。本人所有香港朋友之中，若论谁最看好香港的未来，便是“新香港人”，即那些近年选择以香港为家的内地人。

　　当然，香港必须做好多方面的内部调整，要达成这目标，时间和本地强而有力的领导缺一不可。若以上所述均妥善做到，我们的经济便绝不会减弱。香港仍可担当独特而重要的角色，惠及自身和祖国。而祖国也能为香港提供很多资源和机会。

　　在这情况下，香港的房地产市场绝不会太差。表现最好的应该是豪宅市场，其规模不大，但若管理得当，利润可以很丰厚。一般住宅巿场会变得更商品化。自1970年代香港经济腾飞以来一直存在的土地短缺问题不久会成为过去，楼价必然会因而受控。我们过去20年几乎没有踏足这个市场，本人看不出有何理由现在要突然参与。我们只对豪宅市场感兴趣，但机会难逢。

　　商业地产的兴旺反映整体经济的状况，尤其依赖金融服务业。发展商业地产的机会很有限，所以公司主要藉收购去扩充物业组合。由于整体市场已颇为成熟，而地段理想的优质大厦都已集中在数家公司手里，所以本人并不视之为适合我们的增长市场。

　　不久将来，就我们的香港商业物业租赁业务而言，本人相信最坏的情况应已过去。

　　由此可把话题转回我们的主要业务，即在内地发展、管理并拥有世界级商业地产项目。机会仍有很多，我们会适时扩充物业组合。六个月前本人主张谨慎，现在看法依然，虽然放心了一点，但仍未到可以行动的地步。四方八面的风险仍然太高，本人欲待形势更明朗才出手。

　　至于我们短期内的表现，且让本人重申：如无意外，2023年应该会是丰收的一年。

　　张信刚教授服务董事会近八年，坚定而勤勉，惟将因年高而荣休，本人谨此致谢。

　　董事长

　　陈启宗

　　香港，2023年1月31日

　　来源：观点网

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