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但随着项目增长，星盛商业未来是否能维持较高毛利率还存在不确定性。一是目前较高毛利率与其仅为零售商业类项目提供服务有较大关联，这类项目的毛利率往往高于写字楼和住宅业务。如华润万象生活仅购物中心板块的毛利率达到62.4%，但加上写字楼部分的综合毛利率为50.7%。
二是毛利率还与成本把控有较大关联，目前星盛商业在管项目为26个，相比华润万象生活、珠海万达商管等有较大差距，整体的项目成本控制能做到较优。未来随着规模增长，企业如何实现较好的成本把控是不小的挑战。
回归运营
第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商业运营服务的合约建筑面积中的60.0%由独立第三方开发或拥有，但在运营项目中来自独立第三方的比例则为34.6%，说明未来在第三方外拓仍需要持续发力。
值得关注的是，在今年商业回暖的大背景下，星盛商业外拓目标却较为谨慎，仅定下外拓4个项目，面积约28万平方米的目标。财报数据显示，2022年该公司实际上实现6个新项目签约，新增签约面积44万平方米。
对于外拓目标上的谨慎，星盛商业表示是为让每个项目有更好的潜力和长期的发展性，但另一方面可能也是主要布局区域带来的限制。
星盛商业目前布局区域以大湾区为主，无论是项目面积亦或是收入占比都占大头，这种集中一定程度上也会加大项目外拓难度。
比起加大外拓力度，星盛商业的重点似乎更多放在了运营上面，于财报中明确2023将打造运营年，提升旗下在营项目的竞争力。
数据显示，目前星盛商业在营的26个项目中，有9个项目处于开业年限3年以内的培育期，5个项目处于开业3-5年的成长期，12个项目处于5年以上的成熟期。对比之下，目前超过5成在运营项目需要持续投入优化，具体可分为出租率提升、品牌优化及会员巩固。
首先，细分产品线来看，星盛商业旗下有城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City及iCO、社区型购物中心COCO Garden及高档家居布置购物中心第三空间，在营项目主要以COCO Park、COCO City及iCO为主。2022年项目整体的出租率为92.5%，同比2021年下滑1.5个百分点。出租率的下滑与去年受疫情影响有较大关联，大环境之下去年大部分商业地产企业的出租率都有不同幅度的下降。
基于此，星盛商业将2023年的出租率目标要定在了95%，算是较为合理的区间。但鉴于目前整体商管企业的出租率均处于较高水平，如华润万象生活和珠海万达商管旗下购物中心项目的最新平均出租率分别为96.1%、98.8%，这个出租率并不算突出。
优化业态组合方面，星盛商业表示将持续引进市场上的头部品牌、网红品牌，通过发力首店经济等提升项目竞争力，如可将借助多样的营销手段，将客流恢复更好的餐饮业态带来的客流量反哺至其他的业态，但具体效果还是需要数据说话。
另外，会员客群的提升也将成为重点之一。数据显示，截至2022年底，星盛商业会员数量达到了310万，其中高端会员增速去年达到33.5%的水平。未来，会员消费或许将成为星盛商业项目销售额增长的重要推动力。
来源：观点网 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2]
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