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吾悦广场下沉式布局
2021年7月31日，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金REIT。
截至目前，仍未收到新城控股在新交所成功发行REITs的消息，其也表示一直在推进此项REITs。
凯德商用中国信托（CRCT），或许可以成为新城控股的参考，这是新加坡市场中第一个围绕中国内地资产发出的REITs。
上述购物中心组合位于中国八个不同城市，一线城市资产占了一半以上。而且2021财年这些购物中心的平均出租率为96.3%，销售总额同比提升16.1%，客流同比提升9.3%。
从城市布局上来看，新城控股一线城市项目只有上海青浦吾悦广场一个，北京、广州、深圳均无布局。
具体来说，截至2022年10月末，一二线城市布局占比为32%，三四线城市布局占比68%。
由此也可看出，新城控股正在推进的REITs底层资产与CRCT底层资产相比更为下沉，也因为这一城市布局战略，导致资产在二级市场的价值被“低估”。
管理策略应变而变
实际上，这也显现了一个问题：下沉式布局的吾悦广场可能难以进行资产证券化，如何才能实现退出？
从项目运营管理来看，凯德惯用的方法是通过资产升级改造（AEI）带来有效增长，2021年，凯德广场·雨花亭围绕“吸引更多年轻消费者”的思路，完成了第一阶段AEI，商场重新改造后，新增铺位出租率为100%，月租金收入增长超40%。
同样是在2021年，凯德乐峰广场顺利完成了AEI改造，客流同比增长8%、日均最高客流达13万人次。财报中也表示，望京凯德Mall正在进行AEI改造，预计改造后租金收益将翻一番。
AEI通常是指对物业进行改进或翻新，大多数资产增值计划都致力于使物业保持更新更好的设计，或改造物业用于其他类型的商业用途。
吾悦广场更多的是产品升级，而非AEI，通过不同商业产品的更新换代，打造不一样的吾悦广场，比如说从“住宅+Mall”的形式到各种带有城市风格吾悦广场的转变。
观点指数认为，这样虽然可以在刚开业的时候吸引很多关注，带来客流量的新高，但是长此以往，存在顾客“审美疲劳”的问题，后期运营管理收入会随着时间而有所下降。
而AEI优势在于物业改造翻新可以吸引到更多不一样的租户，从不同市场定位去吸引顾客，从而提升运营管理能力和运营管理收入。
此外，近几年来凯德一直通过处置资产再投资，不断进行资产优化，新城控股在出售资产方面则颇为谨慎。
而且吾悦广场存在成本大、回报周期长的问题，一昧快速扩张可能会让新城面临较大压力。
新城控股董事长王晓松曾表示，一座吾悦广场平均成本为7亿元，可售物业覆盖自持部分80%成本，即约5.6亿元现金流要继续投入到综合体，沉淀成本为1.4亿元。即是吾悦广场需培育3-4年后，方能实现单个现金流的回正。
吾悦广场扩张速度虽快，但是投资回报期长，一直着眼于快速发展可能无法实现更高的盈利。
新城控股或可选择暂缓在三四线城市的扩张，出售部分资产，转而投入资产改造升级的方向，使二级市场估值重新回到资产的内在价值，并以这部分吾悦广场作为底层资产发行更多的资产证券化产品。且利用内外部增信手段，对发行产品提供增信，从根源上解决问题。
来源：观点指数 吴丹怡 共2页 上一页 [1] [2]
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