来源：观点网 陈奇杰
近日，位于福州闽侯南通的砂之船（福州）超级奥莱升级后正式亮相，作为砂之船集团全国第十五家奥莱项目，定位微度假型风情小镇奥莱，建筑总面积达33万平方米，商业面积23万平方米。
观点新媒体获悉，该项目原是利嘉集团旗下天泽奥莱时代项目，因资金链断裂停工“烂尾”长达两年。恰逢砂之船扩大版图，首次接手管理运营同行奥莱，项目在现有商业基础上进行不闭店改造后重新开业。
此外，砂之船另一个项目南京江北新区超级奥莱主体建设基本完成，预计将于年底开业。该项目位于江北新区产业技术研创园内，总建筑面积约22.5万平方米，其中商场面积超10万平方米。
两家大型超级奥莱项目先后开业，意味着砂之船继续加码奥莱赛道，与看好国内市场息息相关。
据了解，2002年奥特莱斯业态被引入中国以来，百联股份、砂之船、首创置业甚至意大利外资企业RDM集团等嗅到商机，竞相入局，行业迎来快速发展。
有数据统计，过去一年国内奥特莱斯产业因“名品+折扣”优势，在整体消费市场持续低迷环境下逆势上扬，全国奥莱销售额超1000亿元，而2020年这一数字为800亿元。截至2021年底，中国在运营奥莱项目达到195个，已成为零售业重要细分类别。
另一方面，砂之船具备拥有上市REITs平台的独特优势，是国内奥莱行业规模位于前列的公司，也是最早布局轻资产业务的奥莱运营商之一，其资金模式是快速发展的重要底气。
新交所顺风车
作为老牌奥莱企业，砂之船在2008年开出旗下第一个项目——砂之船（重庆）奥莱，截至目前于重庆、杭州、南京、西安、长沙、厦门、上海、深圳等城市签约落地20家大型超级奥莱，已基本完成全国布局，在营15个项目总投资超过200亿元，总面积超过290万平米。
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商业地产公司往往因持有重资产较多，面临资金要求高的问题，对此，砂之船选择的处理方式是推进REITs上市。
2015年11月，中国和新加坡设立的政府间合作项目“中新（重庆）战略性互联互通示范项目”正式启动，打造中新跨境投融资通道，砂之船是最早尝到甜头的企业之一。
2018年，重庆砂之船房地产投资信托（砂之船REIT）正式登陆新加坡交易所，募集金额3.96亿新币（折合约20亿元人民币，不含超额配售），成为中国中西部地区首个在新加坡交易所上市REITs，也是亚洲首个奥特莱斯REITs。
通过REITs发行打通商业地产与金融之间的通道，从地产开发商转变为资产运营商，砂之船创始人、董事局主席徐荣灿对此表示，该公司近年来正处于快速扩张期，在基础建设方面投入比较大，靠债务融资难以满足资金需求，而通过REITs募集资金，可以提升项目建设和发展速度。
据悉，砂之船房地产投资信托的初始资产由砂之船旗下四个项目——砂之船（重庆两江）奥莱、砂之船（重庆璧山）奥莱、砂之船（合肥）奥莱、砂之船（昆明）奥莱组成。
发行REITs成为砂之船轻资产转型重要节点，该公司重资产开发的奥莱项目主要集中在2008-2017年开业。2018年以后，砂之船开业的奥莱项目皆以轻资产模式为主。
商业运营轻资产业务有助于提升品牌影响力，扩大资产管理规模。砂之船管理层曾表示，过去10年，砂之船重资产运作，10年才开了10家店；借助中新互联互通项目，砂之船通过不动产投资信托，获得了强有力的资金支持，转为轻资产运作，未来将会轻重并举。5到10年内，砂之船计划开到30家店，开店速度将翻倍。
据了解，2018年到目前，砂之船共开店6家，加上预计年底开业的南京江北新区超级奥莱，4年开7家的速度，无疑比之前10年开10家快上不少。
砂之船REIT透析
据砂之船REIT中期财报披露，其资产组合截至2021年末估值为84.97亿元，而上市时为74亿元，增长近10亿元。
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2022年上半年，砂之船REIT的EMA租金收入为3.02亿元，比2021年上半年略有下降0.5%。财报称，由于2022年3月中旬至5月底，中国一些主要城市因新冠疫情广泛实施封锁影响，城际旅行限制令消费者信心承压，导致砂之船REIT于2022年第二季度购物客流量和销售额同比下降。
2022年第二季度，砂之船REIT的EMA租金收入同比下降1.6%至1.43亿元，原因是可变部分同比下降13.9%，与同季度奥特莱斯销售额同比下降12.9%一致。不过，EMA租金收入可变部分下降受到固定部分缓冲，后者同比增长3.0%。
观点新媒体了解到，砂之船REIT的主要收入来源为EMA租金收入，里面包括每年都在增长的固定部分，以及与各奥特莱斯购物中心项目租赁商户销售业绩挂钩的变量部分。
据悉，固定部分大约保持与3%年通胀率一致的增长速度，在经济下行时为砂之船REIT提供收入保障。同时，变量部分与奥莱项目销售业绩增长挂钩，投资者能够享受业绩增长所带来的投资收益增长。
根据中报，砂之船REIT在业绩承压中也有不错的分派，上半年每基金单位分派3.41美分，为4年来最高。观点新媒体查悉，砂之船REIT在2022年第一二季度股息收益率分别为8.53%、9.21%；而截至2022年7月31日12个月，新交所43只房托和地产商业信托平均股息收益率为6.3%。
股息收益率是每股股息与股价的比率，髙股息收益率通常与高股息发放率有关，表明公司波动性较低，可以带给投资人较稳定的市场表现。
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