来源:观点网 陈奇杰
近日,位于福州闽侯南通的砂之船(福州)超级奥莱升级后正式亮相,作为砂之船集团全国第十五家奥莱项目,定位微度假型风情小镇奥莱,建筑总面积达33万平方米,商业面积23万平方米。
观点新媒体获悉,该项目原是利嘉集团旗下天泽奥莱时代项目,因资金链断裂停工“烂尾”长达两年。恰逢砂之船扩大版图,首次接手管理运营同行奥莱,项目在现有商业基础上进行不闭店改造后重新开业。
此外,砂之船另一个项目南京江北新区超级奥莱主体建设基本完成,预计将于年底开业。该项目位于江北新区产业技术研创园内,总建筑面积约22.5万平方米,其中商场面积超10万平方米。
两家大型超级奥莱项目先后开业,意味着砂之船继续加码奥莱赛道,与看好国内市场息息相关。
据了解,2002年奥特莱斯业态被引入中国以来,百联股份、砂之船、首创置业甚至意大利外资企业RDM集团等嗅到商机,竞相入局,行业迎来快速发展。
有数据统计,过去一年国内奥特莱斯产业因“名品+折扣”优势,在整体消费市场持续低迷环境下逆势上扬,全国奥莱销售额超1000亿元,而2020年这一数字为800亿元。截至2021年底,中国在运营奥莱项目达到195个,已成为零售业重要细分类别。
另一方面,砂之船具备拥有上市REITs平台的独特优势,是国内奥莱行业规模位于前列的公司,也是最早布局轻资产业务的奥莱运营商之一,其资金模式是快速发展的重要底气。
新交所顺风车
作为老牌奥莱企业,砂之船在2008年开出旗下第一个项目——砂之船(重庆)奥莱,截至目前于重庆、杭州、南京、西安、长沙、厦门、上海、深圳等城市签约落地20家大型超级奥莱,已基本完成全国布局,在营15个项目总投资超过200亿元,总面积超过290万平米。
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商业地产公司往往因持有重资产较多,面临资金要求高的问题,对此,砂之船选择的处理方式是推进REITs上市。
2015年11月,中国和新加坡设立的政府间合作项目“中新(重庆)战略性互联互通示范项目”正式启动,打造中新跨境投融资通道,砂之船是最早尝到甜头的企业之一。
2018年,重庆砂之船房地产投资信托(砂之船REIT)正式登陆新加坡交易所,募集金额3.96亿新币(折合约20亿元人民币,不含超额配售),成为中国中西部地区首个在新加坡交易所上市REITs,也是亚洲首个奥特莱斯REITs。
通过REITs发行打通商业地产与金融之间的通道,从地产开发商转变为资产运营商,砂之船创始人、董事局主席徐荣灿对此表示,该公司近年来正处于快速扩张期,在基础建设方面投入比较大,靠债务融资难以满足资金需求,而通过REITs募集资金,可以提升项目建设和发展速度。
据悉,砂之船房地产投资信托的初始资产由砂之船旗下四个项目——砂之船(重庆两江)奥莱、砂之船(重庆璧山)奥莱、砂之船(合肥)奥莱、砂之船(昆明)奥莱组成。
发行REITs成为砂之船轻资产转型重要节点,该公司重资产开发的奥莱项目主要集中在2008-2017年开业。2018年以后,砂之船开业的奥莱项目皆以轻资产模式为主。
商业运营轻资产业务有助于提升品牌影响力,扩大资产管理规模。砂之船管理层曾表示,过去10年,砂之船重资产运作,10年才开了10家店;借助中新互联互通项目,砂之船通过不动产投资信托,获得了强有力的资金支持,转为轻资产运作,未来将会轻重并举。5到10年内,砂之船计划开到30家店,开店速度将翻倍。
据了解,2018年到目前,砂之船共开店6家,加上预计年底开业的南京江北新区超级奥莱,4年开7家的速度,无疑比之前10年开10家快上不少。
砂之船REIT透析
据砂之船REIT中期财报披露,其资产组合截至2021年末估值为84.97亿元,而上市时为74亿元,增长近10亿元。
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数据来源:企业公告、观点指数整理
2022年上半年,砂之船REIT的EMA租金收入为3.02亿元,比2021年上半年略有下降0.5%。财报称,由于2022年3月中旬至5月底,中国一些主要城市因新冠疫情广泛实施封锁影响,城际旅行限制令消费者信心承压,导致砂之船REIT于2022年第二季度购物客流量和销售额同比下降。
2022年第二季度,砂之船REIT的EMA租金收入同比下降1.6%至1.43亿元,原因是可变部分同比下降13.9%,与同季度奥特莱斯销售额同比下降12.9%一致。不过,EMA租金收入可变部分下降受到固定部分缓冲,后者同比增长3.0%。
观点新媒体了解到,砂之船REIT的主要收入来源为EMA租金收入,里面包括每年都在增长的固定部分,以及与各奥特莱斯购物中心项目租赁商户销售业绩挂钩的变量部分。
据悉,固定部分大约保持与3%年通胀率一致的增长速度,在经济下行时为砂之船REIT提供收入保障。同时,变量部分与奥莱项目销售业绩增长挂钩,投资者能够享受业绩增长所带来的投资收益增长。
根据中报,砂之船REIT在业绩承压中也有不错的分派,上半年每基金单位分派3.41美分,为4年来最高。观点新媒体查悉,砂之船REIT在2022年第一二季度股息收益率分别为8.53%、9.21%;而截至2022年7月31日12个月,新交所43只房托和地产商业信托平均股息收益率为6.3%。
股息收益率是每股股息与股价的比率,髙股息收益率通常与高股息发放率有关,表明公司波动性较低,可以带给投资人较稳定的市场表现。
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