鸡蛋放在同一个篮子里，故事的结局早已被大众熟知，偏执式的押宝投资，最终也许会“蛋打篮漏”。
龙湖集团(00960.HK)在将名字中的“地产”二字淡去后，地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务四大航道成了经营战略的指向标。有人称其为多元化发展，但在龙湖集团董事长吴亚军看来，四大航道都是主业。
业务航道不分伯仲，但业绩却有厚薄之分。2019年，龙湖超九成的收入依然来自地产开发，而囊括商业运营、租赁住房等的投资性物业营收占比仅为3.8％。相较于2018年的3.5％占比量稍有提升，但仍维持在4％以下。
数据显示，2019年，龙湖营业额为1510.3亿元，同比增长30.4％，其中物业投资业务不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%，而2018年同口径不含税租金收入为40.9亿元，同比增长57.7％，相较而言，同比增速稍有放缓。
重庆占据半壁江山 华东比重近30％
商场、租赁住房几乎是龙湖投资物业收入的全部，二者合计占比99.3％，其中商场收入占比近八成，在57.9亿元的物业投资收入中，47.5亿元来自商场。
对比2018年，二者合计占比为98.2％，其中商场收入占比超过八成，为87.8％。可以看出，2019年商场与租赁住房的比重在提高，商场比例微降。
商场租金收入结构稳健，天街系持续保持九成高位占比。在商场的三大产品系中，天街系31个项目贡献了93％的收入，星悦荟系7个项目，收入占比5.9％。而中高端家居生活购物中心家悦荟仅在重庆保留着1个项目。
对比2017年-2019年，近三年天街系开业数量不断提升，从26个、到29个再到39个，整体出租率和租金收入逐渐攀升，不过租金同比增速有所放缓，分别为32.5％、42.3％、31.9％。
财报显示，2019年龙湖已开业的39个商场，租金收入较去年同期全线上涨，其中涨幅最大的三个项目为成都西宸天街、常州龙城天街、北京房山天街，分别为1434.5%、250.4%、240.9%，而这三个均为开业3年以内项目。
依着3年“蜜月期”定律，租金增幅超过30%的皆为开业3年内项目。同时，开业时间越长，租金收入越趋于稳定，增幅也相对缓慢。
除去2019年新开业的10个项目，29个已开业项目中，增长幅度介于10%—30%之间的多为3年以上、10年以下，其中5-10年开业的项目租金增幅相对偏低，在10%-20%内。开业时间10年以上的重庆北城天街、重庆西城天街的收入增幅为个位数，分别为7.5%、3.9%。
增幅虽放缓，但收入贡献主力仍是“老项目”。财报显示，租金收入贡献最高的三个项目中，重庆占两席，其中龙湖天街“鼻祖”重庆北城天街以5.02亿为天街系租金收入之冠，其次为北京长楹天街4.56亿居第二;位列第三的为重庆时代天街一期。
作为龙湖商业起点的西南区域，以18个商业项目贡献了48.9%的收入，为23.30亿元，比重较去年51.8%下降了2.9%。
近年来，龙湖开始重点布局华东区域，2019年新开10个商场，其中8个项目位于华东区，项目数量已扩至14个。由此可以看出，华东区域正在迎头追赶西南区域，从租金收入占比来看，2019年华东区域贡献了13.68亿，占比29%，收入较去年增加4.07亿元，占比提升2.3%。
新开9个商场 力保60亿租金
“龙湖已经完成商业0到1的积累，目前正进入1到N的快速复制通道。”而天街系就是其快速复制的样本。
从扩张计划来看，龙湖目前没有家悦荟的开业计划，星悦荟2020年在成都将有1个项目开业。天街系承受着龙湖商业的扩张重任。在财报中可以看到，龙湖在建的21个投资物业中，有20个都是天街系，其中2020年就有7个天街项目预计开业。
龙湖副总裁李楠在2019年龙湖商业谢忱晚宴上提到：“龙湖天街已经成为全国驰名商标。”这也就意味着龙湖天街在全国的布局要开始提速。
在2019年业绩发布会上，龙湖给出了布局规划图：2020年新开9个商场，往后保持每年新开10个。
2019年新开10个商业中心创下历史新高，而2020年开年之初遭受突发疫情的影响，但龙湖的新开商场及租金预定目标并没有改变。
龙湖集团执行董事、首席执行官邵明晓在2019年业绩发布会上表示，整体上龙湖天街聚焦在中国最有量级的十几个、二十个左右的城市，在每个城市都做网格化的布局。
对于疫情对龙湖商业的影响，他解释道：“过去这两个月的疫情对于商业冲击还是比较大的，2月份关店的数量接近八成。不过3月份，龙湖39个商场已全部恢复营业，复工面积达到五六成，客户信心还在恢复中。”数据显示，龙湖商场2019年销售额为267亿元，同比增长25%，整体出租率为98.5%。
按照龙湖的计划，今年48座商场将冲刺60亿租金收入。
对于原定的全年60亿租金收入，邵明晓也很有信心。他表示，疫情期间，龙湖对旗下商场实行67天的租金减半政策，带来了几个亿的损失，不过可以通过之后的运营去消化，力保60亿的商业租金收入的达成。
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