困难前所未有
最近，国内某TOP级商业地产开发商高管频繁斡旋于公司、商户、银行之间。现在及将来一段时间，他不得不面对商户租金减免后，公司自身的生存问题。“我给小租户减免租金，谁为我们着想？如果我们不在了，租户和消费者又如何？”他向《中国企业家》如此感慨称。
“目前国家金融层面的政策，当地银行还没有对策，所以我们都在给当地政府提（建议）。”该高管称。
“整个春节，七天客流仅相当于去年同期1天客流量。”美的商业公开表示，疫情所致，购物中心的客流与销售额跌幅很大。包括减租成本、防护耗材、营运成本以及品牌闭店等成本在内，美的商业需承担的损失达数千万。
“由于疫情影响，导致实体商业基本没有客流，对商户、对业主都产生了打击。”在魏东看来，如疫情在短期内不能控制，不管是企业还是租户，都将面对更为严峻的挑战。
更为严峻的挑战可能是什么？
近日，广东省餐饮服务行业协会为了解新型肺炎疫情对广东省餐饮行业的影响，做了一个问卷调查。调查报告称，“春节期间，30%持续营业的企业同比营收下降五成以上，其中30%的企业收入几乎为0；绝大部分企业面临租金、人工、能耗、税收等多重成本压力，客流、现金流严重不足的困境如无法得到及时缓解，将在1-2月内引发闭店潮。”
在魏东看来，此次疫情后，政府应更多地支持企业，尤其是帮助在此次疫情中损失惨重的中小企业渡过难关，在税收财政补贴等方面对企业进行扶持。
政策方面亦有反应。2月1日，中国人民银行、财政部、中国银保监会等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》称，对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，特别是小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。
但截至目前，还未有直接利好商业地产的补贴政策出台。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，春节期间的商业及零售业明显受到冲击，有必要后续针对商业地产进行补贴。
葛海峰表示，中国商业地产整体发展还不成熟，商业运营能力有待提升，这次疫情可能是对商业运营能力的一次阶段性测试和成果检验。“其中肯定会暴露问题，但也是对运营商的警示和激励。”
魏东的观点与之印证。疫情的爆发属于突发事件，从目前来看，应对得较好的，都是在商业地产运营中较有经验且运营良好的企业，平时运营管理就跟不上的，在突发事件到来之际往往管理上更易出现漏洞。
“业主租金收入的减少必然会带来一定压力，但国内开发商大多以多物业类型进行资产配置，商业租金收益相对占比有限。”葛海峰的观点较为乐观。他认为，此类危机对大型开发商和商业运营商的影响不会太大，但对于一些中小型业主或单纯以商业运营为主的业主而言，可能会造成现金流压力。
中信建投2月5日发布对宝龙商业年度盈利预告的相关研报称，“由于公司收入主要来自于固定零售商业物管费，因此受疫情影响短期来看不大，最终影响的评估仍有赖于后续疫情持续时间，以及疫情对零售行业冲击程度的跟踪。”宝龙商业发布的正面盈利预告称，2019年归母净利润（未扣除上市费用）同比增速不低于50%。
回归到一线。某不愿具名的国内央企地产公司高管向《中国企业家》表示，从商业地产的开发层面看，2020年的开工、销售计划都会大大向后延期。“特别是销售，在疫情退去后的一段时间，市场营销都会承受严峻考验和压力，因为购买心理的恢复，需要的不仅仅是时间。”
该高管告诉《中国企业家》，他的预感是，经此一“疫”，商业地产运营层面或将面临很大变化。因为他深刻意识到，人们对居住、办公、购物、度假、养老乃至子女教育的理念都会出现与过去几十年完全不同的理解，也许会在一些领域发生消费革命。
在魏东的观察中，目前很多商业地产运营商都在积极筹划应对危机措施。在此次疫情中，零售、餐饮、交通运输、影院消费等受的打击最大，而医疗健康、电子商务、在线教育、网游类的产业则有更多商机。因此，需要商业地产运营方根据市场走势来制定招商和运营策略。
抵御不确定
在2003年的“非典”疫情中，零售业也是受疫情影响最深、最直接的领域之一。北京市统计局数据显示，2003年4月，北京19家百货商场零售额同比下降17.6%，相比3月份下降26.7%。餐饮首当其冲，其次是休闲娱乐（如电影院）、体验类（如书店），对“客流即生命”的实体零售商而言，疫情无疑是巨大的挑战。
仲量联行某不具名研究人士称，相较2003年，我们所处的市场虽拥有更庞大的体量、更强的常规风险抵御能力，但面临疫情等突发意外事件时，也更加脆弱，容错空间更小。市场各方参与者不能因“非典”那一年的市场恢复速度而盲目乐观，但也应保持基本信心，主动提前采取措施。
业内目前关心的是，此次疫情突袭，商业地产在发展过程中，应该如何抵御不确定性，尽可能消减损失、降低风险？
葛海峰建议，疫情初期，建议商业地产商迅速启动危机管理，想尽办法节约开支，控制现金流。疫情后期，寻觅促销时机与方式。“比如率先启动打折策略，抢占重新激活的消费市场。”在“非典”疫情稳定之后, 消费者被抑制的消费需求曾经迅速膨胀，出现消费反弹现象。
“任何突发事件都可以给一些企业带来危机，同时给另外一些企业带来机会。”魏东表示。在疫情爆发、客户不能到店消费的情况下，线上线下相结合的方式将发挥更大作用。随着5G技术发展，智慧商业能更好将技术和消费结合，这次疫情爆发让这种消费模式变得更为迫切。
对于线上线下的结合方式，葛海峰认为，社区商业、“最后一公里”到家服务也将面临新的发展机遇。另外，抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设、基于数据层面的运用能力得到更大提升。
研究人士提及的方向已有最新试水者。近期，印力、龙湖推出帮扶措施，协助商户开通针对消费者生活必需用品的线上销售渠道，或予以租户一定的线上推广资源。诸如“打通最后一公里”的智慧社区概念也在碧桂园、融创等开发商中大范围实践。
而国内商业地产是否已经做好了应对突发公共卫生事件的长远准备？
一位地产行业高管对《中国企业家》表示，他们应对疫情的长期准备，不在于疫情高峰的持续时间，而是由于疫情所引发的以及疫情过后，生活方式、消费方式、社会治理包括公共卫生的变革，这是对商业地产的历史性冲击。这些冲击早该随社会其他方面的进步而到来，但行业自身的固化理念一直很难去顺应。
“但是现在，疫情来了，环境改变了，商业地产的从业者们准备好了吗？”
（来源：中国企业家杂志 李艳艳 文中涉及商户姓名，皆为化名）
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