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六、网红带货成电商新玩法 虚火背后难掩电商流量增长困局
代表事件：双11期间，李佳琦、薇娅两大头部带货主播业内估计实现超10亿交易额。
关注理由：李佳琦、薇娅直播间在双11顶峰时期观看量高达3500万，业内估计两人分别实现超10亿交易额，成为2019年的现象级营销事件。“李佳琦”现象对诸多实体商业从业者造成了一定心理影响，但热闹背后也折射出电商流量增长模式所面临的困局。从传统电商平台以低价获取流量的运营模式，升级为全网低价+网红IP+明星IP的模式，其需要在商品低价模式的基础之上，叠加亲和力的高颜值“邻家大哥哥/姐姐”人设、强感染力的推荐话术、抽奖等即时性激励机制，以及明星网红的粉丝群体。所以，电商网红营销本质上仅是获取流量的营销方法变种。流量获取模式不断叠加升级的背后，也反映了电商的无奈。自身缺乏独特IP的品牌，如要采用网红带货的模式实现高额销售则要牺牲商品的利润，对于品牌商来说，这依旧是场赔本赚吆喝的游戏，商业品牌幻想依靠网红带货获得商业的成功，显然是高难度且难以持续的。
七、宝龙商业成功上市 资管公司成为资本市场新宠
代表事件：2019年12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业（股票代码09909.HK）成功在港挂牌上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。
关注理由： 12月19日，保利地产物管公司保利物业和时代中国控股旗下时代邻里在港上市。12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业正式在港上市。在经济下行、流动性趋紧的环境下，轻资产运营成为商业地产公司新的业务方向，一方面商业风险较低，另一方面也可以借助新店拓展留住既有团队。而对于缺乏运营管理人才与能力的商业地产业主而言，引入优秀的轻资产管理不仅有品牌效应，而且可以有效提高经营管理水平，进而提升资产价值。因此红星美凯龙旗下爱琴海、世纪金源方圆荟、星河商置COCO Park等多家知名商业地产商都同时进入了轻资产管理领域，并设定了资本化目标。宝龙商业是其中率先跑出的第一家公司，它的成功上市给商业地产轻资产管理公司带来更大的鼓舞。此外，轻资产公司资本化也可能推动行业内部洗牌，集中度必将会进一步提高。
八、经济下行商业资产交易趋热 流动性仍限一二线城市
代表事件：11月融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。
关注理由：2019年3月，瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦，力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升；8月，金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观；8月，北京世茂工三以21.87亿元的价格再次流拍，这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元，与第二次拍卖价格持平，已远低于其估价水平；12月，西安曲江文旅收购西安知名本土商业品牌世纪金花。
在经济下行的宏观经济背景下，商业资产的交易却呈现趋热局面。一方面，在上述交易案例中，我们能够清晰地看到商业资产交易价格的回调，这直接刺激了投资机构的购买；另一方面，商业资产的交易也呈现冷热不均的局面，整体交易主要集中于一二线城市，其中在商业资产交易市场，上海已连续3年超过千亿规模；北京投资市场大宗成交集中涌现，2019年前三季度成交总额超过500亿元人民币，已超出2018年全年总值。全国其他地区大宗交易案例主要集中于成都、重庆、武汉、西安等知名的二线大城市。从交易活跃度和成交额来看，2019年的商业资产交易均表现趋热，投资机构对于中国经济的未来增长情况，尤其是一二线城市的商业地产红利仍保持积极的预期。
2020年中国商业地产行业趋势展望
一、零售体验化成为商业创新新方向
“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。
二、市场对商用物业的持有意愿提升
在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。
与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。
三、商业数据资产化成运营新重心
近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。
四、市场将为商业资产重新定价
业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京著名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
