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二、中国写字楼租金指数运行分析
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平米·天，跌幅为0.67%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占38.8%，租金环比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。整体来看，四季度全球经济继续面临下行压力，制造业活动势头减弱，贸易局势持续紧张，一系列不确定性因素对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响。国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行压力持续加大；受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，租金亦环比下跌。
1、写字楼租金变动情况
分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。
2019年四季度，一线城市中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，深圳龙岗中心城、广州体育中心、北京金融街等9个商圈写字楼租金环比上涨；上海北外滩商圈、广州珠江新城商圈、深圳前海商圈等27个商圈写字楼租金环比下跌。
2019年四季度，二线城市中，50.0%的商圈写字楼租金环比上涨，40.9%的商圈写字楼租金环比下跌，9.1%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，苏州、长沙、南昌、海口主要商圈写字楼租金均环比上涨或持平；成都主要商圈写字楼租金均环比下跌；其他城市主要商圈写字楼租金均涨跌互现。其中南京奥体商圈租金涨幅较高，为2.77%，居于二线城市首位。
2、租金涨跌幅较大的商圈
图：2019年四季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈
2019年四季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，南京奥体、苏州狮山等10个商圈租金环比涨幅较大，其中南京奥体商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨2.77%至2.8元/平米·天；其次为苏州狮山商圈，环比上涨2.72%至2.2元/平米·天；深圳龙岗中心城、海口国兴等8个商圈写字楼租金环比涨幅均在1.4%-2.5%之间。具体来看，基于成本控制等考虑，部分中小企业选择迁址到租金较低的新兴商务区，非核心商圈写字楼市场整体去化效果较好，使得部分非核心商圈写字楼租金环比有所上涨。
在写字楼租金环比下跌的商圈中，上海北外滩商圈、杭州黄龙商圈跌幅最大，环比均下跌2.83%，租金分别跌至5.6元/平米·天、4.0元/平米·天；广州珠江新城、深圳前海等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.6%-2.7%之间。具体来看，在信息传输、软件和信息技术服务业租赁需求放缓的背景下，部分TMT企业密集的商圈写字楼租金环比有所下跌；而受工业增加值同比增幅收窄和对外贸易下滑影响，部分相关企业租赁需求减弱，致使该类企业聚集的商圈写字楼租金环比亦有所下跌。
3、租金运行趋势研判
从市场表现来看，随着经济发展和产业结构调整，第三产业逐渐成为中国经济增长的主要动能，第三产业的发展状况成为写字楼市场需求发生变化的主要动因之一。2019年三季度，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，批发和零售业增速均有所放缓，致使写字楼租金环比小幅下跌；写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。
供应方面，从新开工来看，2019年1-10月，15个重点城市办公楼新开工面积共计2447.48万平方米，同比增长20.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降0.3%；二线城市同比增长34.3%。从土地供应来看，2019年1-10月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3791.33万平方米，同比下降13.9%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降36.8%；二线城市同比下降9.2%。短期来看，全国15个重点城市办公楼整体供应预期将继续加大，尤其二线城市办公楼市场将面临较大的去化压力。长期来看，商办用地供应下降或将使市场供大于求态势得到缓解。
需求方面，2019年三季度，我国第二产业实现增加值97885亿元，同比增长5.2%，增幅较二季度收窄0.4个百分点。其中工业、制造业增加值同比增幅较二季度收窄，建筑业增加值同比增幅较二季度扩大。第三产业实现增加值129182亿元，同比增长7.2%，增幅较二季度扩大0.2个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业保持较快增速。整体来看，TMT产业、金融业、房地产业仍为写字楼市场需求主力。
展望未来，从宏观环境来看，四季度我国仍面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力；2019年10月IMF发布的《世界经济展望报告》中，将2019年中国GDP增速预期下调0.2个百分点至6.1%。在此背景下，国家坚持以供给侧结构性改革为主线，大力深化改革和扩大开放，从货币政策等多个角度加大逆周期调节力度，做好“六稳”工作，着力保障经济增速处于合理区间。从营商环境来看，国家持续发力，10月22日《优化营商环境条例》的正式颁布将我国优化营商环境建设全面纳入法治化轨道。11月15日，国务院出台《在自由贸易试验区开展“证照分离”改革全覆盖试点的通知》，以有效降低企业制度性交易成本，激发市场活力和社会创造力。同时，各地政府也紧跟步伐，出台各类有关优化营商环境的政策，如《北京市新一轮深化“放管服”改革优化营商环境重点任务》、《进一步优化长三角法治化营商环境宣言》等。系列政策的发布可以有效激发企业家精神，鼓励更多社会主体投身创新创业。截至目前，这些政策已初见成效，从2019年1-10月新登记的市场主体数据来看，日均新登记企业数量接近2万户，在去年高速增长的基础上继续加快增长。
短期来看，在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。但展望未来，尽管经济下行压力依然存在，但我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力，经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心，也为写字楼市场带来发展动力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。
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