11月7日，福布斯中国富豪榜发布，退休的马云以2707.1亿资产稳居榜首，马化腾和许家印紧随其后。
让人意外的是曾经的首富居然跌出了前10。一年资产缩水682.4亿元的王健林位居14，成为本年度最“惨”富豪。
图片来源：数据宝
而提起王健林，就不得不谈到万达广场。
截止到2018年底，全国共有280座万达广场开业，除西藏、香港、澳门、台湾之外，万达遍布全国，整个江苏省更是达到了29座万达广场。
图片来源：万达官网
当然这么多座万达广场的总业绩也很亮眼，达到了376.5亿。然而这个好看的业绩却经不起推敲。
两百多座万达广场，达到十亿以上业绩的仅有7座，分别是上海五角万达广场、成都锦华万达广场、北京通州万达广场、南京建邺万达广场、郑州二七万达广场、郑州中原万达广场和重庆南坪万达广场。
而这7座广场的业绩就达到了162.13亿，占总业绩的43%，其他273座万达广场的平均业绩仅约7800万。
280座万达广场的总业绩只相当于3座北京SKP的业绩。
图片来源：排行榜123网
如此惨淡的业绩，或许与万达本身的运作模式不无关系。
从首富到“首负” 引人争议的万达模式
多次转型，终成商业新地标
从2000年万达决定向商业地产进军开始，万达广场已经走过了四代。
2001年-2003年，第一代万达广场：采用主力店+电影院+独立商铺的单店模式。
2004年-2006年，第二代万达广场：采用多主力店+独立商铺的组合店模式。
2006年-2011年，第三代万达广场：采用酒店+写字楼+公寓+住宅+商业的城市综合体模式。
2011年-至今，第四代万达广场：采用单体购物中心+创意休闲街区+体验型娱乐中心+酒店集群+写字楼的万达城模式。
第一代和第二代万达广场虽然不算成功，却给万达积累了丰富的商业地产经验。
万达吸取教训并且学习国外开发城市综合体经验，迅速推出了第三代万达广场，也在中国首次提出“城市综合体”开发模式。
新颖的城市综合体开发模式，避开竞争激烈的一线城市，往商业匮乏的二三线城市发展的战略，奠定了万达成功的基础。
万达在商业地产领域迅速打开新局面。尽管万达广场在一线城市不算突出，却迅速成长为二三线城市的新地标，二三线城市以拥有一座万达广场为荣。 订单式地产模式，以售养租
万达模式有一个核心要素——订单式地产模式。
订单地产是指地产商与品牌商家签订联合拓展协议，也就是万达广场开到哪里，这些品牌就跟着在哪里开店，这意味着万达不用再考虑招商问题，只需要在开建前与商家协商清楚就可以了。
这个模式早期对品牌推广有用，但随着商业竞争愈发激烈，同质化严重等问题，很难维系下来。
毕竟小店还好，拓展成本低，但像主力店这样拓展成本高的商铺，在选址方面则会更加谨慎，而以万达这样的扩张速度，也很难有店铺能完全跟上。
但万达也不会只依靠别人，不愿意来，就自己开发。
万达相继成立了自己的影院、百货、KTV等能承担主力店的品牌。而为了弥补在家电行业的软肋，2005年6月与国美签订了排他协议，联手拓展家电线下市场。
快速扩张还涉及另一个问题，即资金短缺。购物中心的回报周期长，回报率低，迅速拓展是很难承受下来。
这就体现了第三代万达的优势。万达通过自有资金储备和银行贷款资金开发其第三代产品，然后以最快的速度将住宅、公寓、写字楼、商业外街等部分出售，获得销售回款用来偿还银行贷款。
而核心部分的商业只租不售，从而获得长期稳定的租金收入，又可以对其他项目实行反哺。
这样“以售养租，租赁结合”的模式，形成一个相对良性的循环，支持万达持续扩张。
粗放型商业模式，重量不重质
有报道称，一座标准的万达广场，从拿地到正式开业，通常仅需18个月。
而仅2018年一年，万达广场就新开了49家，差不多一个星期一家，这个速度是非常不可思议的，毕竟一座万达广场的体量并不小。
然而不止于此，万达还准备利用10年时间建设1000家万达广场，覆盖全国90%的城市。
也就是说，接下来每年万达广场新开的数量可能就有70多座。
然而专注于量，就忽略了质。在快速扩张的同时，万达却无法做到精细运营，以质取胜。
前期疯狂拿地建广场而忽视质量的粗放型商业模式，也导致万达租金回报率极低，280多座万达广场，真正拿得出手的，只有上面提到的7座。
快速扩张也使得万达负债一度高达4200亿，甚至传出王健林要从首富变成“首负”的谣言。当然，这种话听听就好，这个“首负”依旧是当年的中国首富。
来源：A股炼金师
低成本拿地背后 尴尬局面凸显
万达广场选址有一个特点，拿地趋向于区域中心或者城市新区，当然这也与万达广场批量复制的模式有关，毕竟这里的地价一般也比较便宜。
然后再通过自己的品牌号召力和运营能力带动周边发展，最后享受发展起来带来的溢价。
这也导致万达处于一个尴尬局面，地区发展起来之后万达商业的竞争力就会直线下降，渐渐被其他强势商场取代。
上个月笔者也是来到了广州南沙区，重点观察了位于这里的万达广场。南沙万达广场是一个典型的第三代万达广场，是商场+步行街模式。
南沙万达广场并没有与地铁接驳，而是与地铁隔了600多米，步行约10分钟左右。
从地铁站出来，能明显感觉到这边的人是真的很少。
已经到了中午，餐馆里也没什么人。
光看外立面，尽管一般，但笔者感觉万达还是走了点心的。
共2页 [1] [2] 下一页
关注公号：redshcom 关注更多: 万达广场
