01
商业地产的存量时代与新红利
不久前，商业地产研究机构RET睿意德在其题为《中国商业地产存量改造研究》的报告中谈到，我国购物中心的繁荣，主要受益于城市化的加速发展。不断扩大的城市边界和新区建设为开发商提供了「土地驱动型」的市场拓展机会，以住宅和商铺销售反哺商业，快速拿地高周转实现全国化布局。但随着城市化进程步入提质减速阶段，城市在空间上的外延式发展速度放缓。优质商业用地成为稀缺资源，供给侧收紧成为常态，「土地驱动模式」已成为历史，存量物业的改造提升将转而成为商业主战场。
报告认为，增长红利的消失导致市场容错度降低，同质化竞争加剧。特别是一线城市，已经进入购物中心发展的成熟期，步入战略调整的关键阶段：面临大量同类竞争，客流和销售的高增长盛况不再，弱势项目开始出现大量空置现象。
衰退和革新重振的行业分化即将到来，届时购物中心或改造革新进入新的增长周期，或出售变现放弃原有市场。
增转存的过程中，有挑战也有机遇。近两年电商的冲击逐渐减弱，互联网「流量红利」边际递减，而线下则迎来回暖。同时，消费需求也在跃迁。代际差异逐渐显化，90后以及00后对于经济性的敏感度普遍更低，而对体验、个性的追求更突出，与此同时，购物中心等实体店在体验性和场景化方面的不断提升，从供给侧为消费升级创造条件，并推动消费者向实体商业回归，这也为商业地产带来新的发展机遇。
行业进入转折期，革新能力自然而然成为下一阶段兴衰分水岭。只是，摆在商业地产面前的问题是，如何革新？
作为复合型、多行业整合的产业，商业地产运作不仅需要雄厚的资本，更需要聚集多兵种共同作战，其涉及行业众多，运作难度高。中国商业地产从来不缺乏投资热情，但是缺乏成功运作的模式：一个从定位到战略，一个从差异化到商业模式，一个完整的战略制定到操作执行，一个资本投入到资本增值系统运营体系，而不是拍脑袋想出来的点子。
要做到不拍脑袋决定，就需要数据分析的决策支撑。传统地产类企业往往是资源导向，业务决策流程通常也是自上而下。但数字化的底层逻辑是洞察客户需求，从客户需求和市场需求出发去指导决策，这一业务流程逻辑是自下而上的。
而商业地产企业的数据来源始终是有限的，因为所谓商圈，其实是一个泛化的概念。比如都市级的商圈，一般位于城市的中心区和主要交通枢纽，就不限于一个圈或一个地带，而是对全市范围都能形成辐射。
而地区级别的商业中心，规模则相对较小一些，但是同样具备商业集聚能力、经营服务功能等也较完善。再往下还有社区级商圈，满足附近居民的日常生活必需品、生活服务，但外来购买力占比就很低。
如何因地制宜，因人而异，就需要商业地产与掌握了用户大数据的互联网巨头强强联合了。
商业地产企业也曾尝试过自己下场做，所以我们看到了几年的一波地产O2O热潮。宝申数字科技CEO、宝龙商业创想实验室首席创新官吴弼川就讲到，2012年，宝龙是行业最早做O2O的企业，但也是最早决定不做的，他们只做了4个月。
在吴弼川看来，传统企业的错，不是传统企业本身，而是它使用的工具错了，商业企业核心是资产管理，为了做好资产管理就要服务好用户，本质上和互联网公司一模一样。应该把逻辑回到这条线上，一找合作合伙伴，二做对的事情。
02
位置服务能做什么？
在与腾讯正式确立战略合作之前，宝龙与腾讯已经进行了诸多探索，去年年底，双方联合发布「纽扣计划」，在资源技术、商业经营、人工智能等领域进行深度合作，研发有益于商业运营的创新技术，共同探索存量资产的发展新空间。
延续「纽扣计划」，今年11月初，双方再度达成战略合作，腾讯位置服务旗下的数据魔方产品将为20多个宝龙商业地产项目，提供丰富的大数据决策依据，使宝龙地产更加高效精准的连接消费者，帮助宝龙在项目策划、招商运营、经营管理以及市场营销上提供数据支撑，助力其准确掌握市场和趋势，提升招商效率和推广投入产出，实现数据驱动运营，达到降本增效的目的。
这一段内容文字不多，但信息量很大，我们逐一拆解来看。
先说腾讯位置服务针对商业地产领域的产品是什么，提供什么能力？腾讯位置服务总经理牟蕾介绍了三款产品，数据魔方、客留通以及室内痛。前两者数据数据型产品，后者是功能性产品。
客留通是将城市打成一个个一平方公里的标准格子，标准格子中涵盖mall的客流量及人群特征等数据，从而回答「客流从哪来」、「覆盖区域在哪」、「营销潜力在哪」等mall企业最为关注的问题。在客留通中，mall企业可以查看mall的客流来源排序，商圈人口排序，客群人口年龄、性别，市场渗透率以及客流洼地等，以便更全面精准地了解自己的客流，进行有的放矢的营销活动，实现良性流转闭环。
用牟蕾的解释来说，客留通回答和解决了四个问题，一是商业地产商圈到底有多大，二是这个商圈里面居住了多少人，三是这些人口里面哪些属于商业地产的「洼地」，四是这些人有哪些消费洞察的特点。
腾讯位置服务把客留通做成了一款标准的SAAS产品开放给商业地产企业，「开箱即用」。
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