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06 宝龙地产
今年年初，宝龙地产提出“三轮驱动”的商业地产战略，对于资产管理方面，希望能够增加物业租金收益，寻求多元融资渠道。
2016年5月，宝龙地产与义乌翔云置业旗下的义乌佛堂宝龙广场项目达成商业经营管理委托及顾问服务协议，成为宝龙地产签署的首单品牌输出管理第三方项目的合作协议。宝龙地产对义乌佛堂宝龙广场主要提供开发顾问、物业管理、商业运营等方面的服务，并以此获取收益。
07 星河商置
星河商置的轻资产化主要以四种方式进行：品牌输出/管理输出、整体租赁、小股操盘和第三方合作。
在品牌管理输出模式方面，已经试水的项目包括深圳龙华iCO综合型社区购物中心、普宁星河COCO City、莆田星河COCO Park。项目由投资方自建物业，星河输出管理团队、技术团队，提供从前期定位规划、招商、开业，再到后期运营管理的全流程支持。
对于自己的旗舰产品COCO Park的输出标准，星河将只选择国内一线城市、二线副省级及沿海经济发达城市，项目需位于城市商务商业中心、CBD区域、城市或区域的中心交通枢纽地段，商业体量8-12万平米或以上，业态齐全，能满足目标客群一站式消费需求等。
根据星河的计划，未来5年内，公司所管理的商业项目将达30个，商业管理总面积超两百万平方米，借助轻资产运营模式，形成快速发展的规模化优势。
轻资产化运营的核心是专业化和金融化，轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。这方面可以借鉴海外经验，如西蒙、铁狮门等，其共性是均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。
01 西蒙模式：一体化运营加REITs退出
西蒙地产集团（Simon Property Group），作为北美地区公开发售的最大商业地产REITs，西蒙地产基金的市值超过美国前五大零售地产公司中另外四家公司的总和。
严格意义上说，西蒙首先是一个（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商业物业管理），最后才是一家地产开发商。
西蒙地产的模式也很简单：在商业项目运营成熟之后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。
当然，西蒙本身也持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值的收益。
图：西蒙地产的业务模式正是通过发行和持有REITs，让西蒙地产集团得以撬动资金，再通过并购实现快速扩张，然后以庞大的资产规模来分散风险。商业模式加上REITs融资渠道，推动了西蒙地产集团的飞速发展。
02 铁狮门模式：以投资机构为核心
奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享了地产项目40%以上的收益。
铁狮门经过百多年的发展，形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业。
其最核心的除了物业开发和管理能力外，就是金融能力。为了将旗下基金的风险暴露控制在资本投入范围内，铁狮门设计了多层次的权益结构：铁狮门是上市 REITSTSOF 的管理者，TSOF 全资持有 US REIT，US REIT 又伙同其旗下另一地产基金共同成立有限合伙企业 EmpireHawkeye（US REIT 是有限合伙人），然后Empire Hawkeye 再通过控股新加坡基金 Prime Plus 间接持有在美国本土的多出处物业。但随着次贷危机爆发，铁狮门和许多地产基金一样，面临严峻的债务危机。
来源：乐居财经 柏文喜Kevin 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
