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商业地产的投资回报有两部分，一是租金收益，二是资本收益：
商业地产盈利模式 = 租金收入 + 资产增值
资产增值是经常被忽视、但更重要的盈利模式。
例：2019年2月，黑石收购美国老牌商业地产REITs塔博曼旗下三家购物中心部分股权：西安熙地港购物中心，郑州熙地港购物中心和韩国Starfield Hanam购物中心。
西安熙地港和郑州熙地港由塔博曼与王府井联合开发，分别于2016年和2017年开业
塔博曼占股整体价值9.6亿美元，相比初始投资成本增值51.2%：
资产增值率=(9.6-6.35)/9.6=51.2%
国内开发商更习惯把商业当作从政府拿住宅用地的工具，或者迫于资金压力，更看重当期现金流，所以出现如下情形也不难理解：
一家开发商让去看一个项目改造......机会很好，初步保守的估计收益也在25%以上。但经理人告诉，如果提出的改造费用不能在当年租金收回老板是不会批的。
而象凯德REITs、领展REITs这些真正做持有型商业地产的，都把改造提升作为核心竞争力，通过改造物业来提升资产回报率。
以亚洲规模最大的商业地产REITs领展为例，它在2018财年完成了11个改造项目，投资回报率13.8%-35.6%不等。
1、基本公式：
预计投资回报率 = (改造后NPI-改造前NPI)/ 改造成本及期间租金损失；
估值 = 收益/资本化率
2、领展香港物业资本化率约4%
3、测算
(1)11个改造项目总投入10.19亿港元，平均投资回报率19.4%
(2)改造后每年增加约1.98亿物业净收益
改造后NPI-改造前NPI=10.19亿*19.4%=1.98亿港元
(3)资产估值提升=1.98/4%=49.44亿
(4)改造收益=49.44-10.19=39.25亿
10亿投入带来约40亿的资产增值以及每年2亿的净租金收益，这就是商业地产改造的算账逻辑。
（来源：商业地产与电商 明哥）
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