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目前国内Reit主要类型为权益型 REITs，一般都为长期产品，普遍在5年以上，国内主要 REITs案例有：
底层资产>>
REITs 的底层资产主要为住宅公寓、物流仓储、商业地产这三个类别，其中以商业地产为主。自国家大力提倡长租公寓以来，住宅公寓占比明显提高，而物流仓储占比逐渐减少。
REITs与CMBS底层资产接近，但与CMBS不同的是，CMBS主要享受租金及运营收益，而 REITs还可享受资产升值收益。在市场上升期，比较看好资产升值潜力的时候，市场投资方向应侧重股权类投资，如不动产投资信托（ REITs）。相比于经营性现金流，有升值潜力更值得考虑。
让我们详细分析收益的两个来源：
一是能否具备较好的变现价值；二是能否产生可持续的现金流入。
商业地产涵盖商场、写字楼、酒店等物业。这些物业通常兼具较好的变现能力以及获取经营性现金流的能力。然而商业地产单笔规模较大，变现所需周期较长。从经营性现金流的角度来看，随着商业物业的竞争加剧，出租率、租金可能波动较大；此外，该类型商业地产对运营方的要求较高，运营管理水平直接影响租金、出租率等水平，而优质的运营方可能存在较高的管理费用以及维护费用。
物流仓储对地理位置以及周边的交通要求较高，优质地理位置的物流用地具有一定的稀缺性，升值潜力较高。从经营性现金流的角度来看，特定类型物流仓储租金水平较高，但对特定客户的依赖程度大，而通用型物流仓储或者中低端的物流仓储，可替代性强，运营管理水平无法完全折现，租金水平一般。
长租公寓主要面向个人住房需求，市场需求广阔，未来发展潜力巨大。按照我国当前的房地产市场调控导向，未来经营模式很可能是“只租不售”，因此该底层资产类型，更看重的是经营性净现金流。
类REITS：李鬼如何打过李逵？
除REITs以外，目前中国还普遍存在另外一种产品——类REITS。
类REITs是以设立资产支持专项计划(即ABS)、向合格投资者募集资金、嵌套基金等灵活方式直接或间接投资于不动产资产、并可选择未来通过 REITs公开发行实现ABS投资者退出以及融资人轻资产转型的创新资产运作工具。
那么类REITs与REITs的区别主要在哪里呢？可以从下图来看：
不论是REITs还是类REITs，都是基于物业投资运营获取未来现金流的一种模式，REITs相比债权性质来说，股权性质风险系数更高：对于股权属性必须叠加对未来房地产资产价格走势的判断。
看好巨大存量市场 亟待税收优惠利好
在房地产增量转存量的背景下，REITs可以盘活存量资产，有利于企业从重资产向轻资产转型，对于普通投资者来说，也有利于以较低门槛投资不动产，分享红利。
但是受制于目前投资者门槛较高，交易流动性差，税收较多等情况，REITs还未真正迎来它的黄金期。但是闸口一旦打开，洪水只会奔流的越来越快，房企一定会抓好这个工具并加以利用，让其成为融资利器——就如白手起家的小王，抓住机会才能改变人生。
（来源：商业地产志 作者：CRR） 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
