地铁下班肯定会来奈雪の茶(凯德晶品店)打卡，今天到军博下单，显示177单正在制作，以为要等好久，结果逛了逛B1层51号院的小店，十多分钟就提醒可以取餐了，开森~~”甜甜（化名）一脸幸福的说道。

　　奈雪の茶(凯德晶品店)是去年底新开的店，这里虽也排队，但不会像西单店那样“人满为患”，被或居住或工作在西边的奈雪粉丝们赞评：很“友好”，店内体验“更舒服”。

　　除了奈雪，如果你在已经7岁的凯德晶品购物中心（下称“凯德晶品”）逛一圈还会发现更多惊喜：既有香天下、羞答答的铁公鸡这类人气餐厅，也有独具品味的服装品牌SELECTED、VEROMODA+CM，还有儿童和大人同台竞技的哈鲁托跆拳道，深受北京消费者欢迎的菜百黄金新形象店，以及即将开业的华尔街英语、 J.Lindeberg……

　　林林总总下来，总感觉凯德晶品“不一样”了。而这一切要从两年前开始的焕新升级说起。

　　“焕新”之一：解锁目标客群既要精准，也要未雨绸缪

　　北京西长安街沿线上的凯德晶品，不同于社区型购物中心的定位，将客群精准锁定为注重品质、追求精致生活的白领女性和家庭客群。在这里，你能够体验吃、玩、购一站式消费。“凯德晶品的业态布局和体验氛围正在逐步升级。”凯德晶品表示。

　　凯德晶品所在的公主坟商圈本身聚集了众多老社区，有些居住了几代人，近两年也未有新楼盘入市，这意味着商场辐射的消费人群相对稳定，即以家庭消费为主、具有一定的消费能力，兼顾品质感和实穿性，消费习惯和心理较为成熟的客群。

　　在深耕周边客群的基础上，凯德晶品近年来也在针对90后、00后等Z世代人群积极进行新品牌的引入。

　　“90后、00后已是二十五六岁，过不了很久（3-5年），他们就是我们主要的消费人群了。”凯德晶品表示，在消费观念和行为上，他们与现在主力消费人群80后的消费需求或是两个概念，比如，虽然他们也在意性价比，但对于喜欢的东西，更敢于大手笔支出。

　　“焕新”之二：有了更多层次

　　无论是越来越多的人气餐厅、首店、新形象店崭露头角，还是愈发明晰的楼层定位，亦或是有策略的业态和面积调剂，其结果是让凯德晶品拥有更多层次感，消费者到此一逛的理由更为充沛，“叫好又叫座”也就成了水到渠成的事情。

　　比方说目前品牌数量约180个的凯德晶品，比2018年度同期，坪效增长10%。

　　挑选品牌，真的很严苛

　　“一口好茶,一口欧包”，奈雪の茶(凯德晶品店) 继续收割年轻人的“心”。200多平方米的店面，月销售已过百万元。

　　凯德晶品进一步表示，一个重要原因在于公主坟商圈的网红店很少，引入奈雪对项目及其周边区域都起到很好的人流带动作用。比如，由于地铁入口在西侧，消费人群多从商场西边进入，而奈雪的到来则很自然地把消费人群吸引到了商场东边，此外，还有不少类似甜甜这样特地来此慕名“拔草”的粉丝们。

　　人流有了，何愁没有人气？在奈雪之前，凯德晶品1层东侧近门口的地方原是IT集合店。在把这个1000多平方米的区域分为4家店铺后，包括奈雪在内，该区域的租金递增60%，坪效达到之前的四倍。

　　位于5层的“羞答答的铁公鸡”也是一家人气餐厅。“咔咔咔”拍照是到这家店的必选动作，酷酷的工业风店装设计斩获过国际大奖；餐桌还藏着高科技，桌面中间有不可见的加热装置；主菜“铁公鸡”会先烧后焖在店门口的一组电锅里，特别吸人眼球。

　　重庆火锅不只有九宫格，你可以坐在装潢红彤彤的“香天下”，品着装盘惊艳的特色菜毛肚和雪花牛肉，看着小熊造型的红油一点点化掉。对了，这家在“羞答答的铁公鸡”不远处的“香天下”还是北京首店。

　　未来，在1层西侧会出现北京第一家汉堡王定制店，这家门店将有专门定制的IP形象。

　　位于2层的VEROMODA+CM也是除上海之外，在北京的首店。作为一个新的形象店，其融入了高端店品牌CoutureMade。

　　除了人气餐厅、首店，一些本已熟悉的品牌店在凯德晶品亦都独具匠心。比如，UR店的产品及陈列每两周就会焕新；水果先生的新形象给人更加通透的感觉，休息区也变得更有艺术感，正适合“遛娃”时候的小憩；可在船上用餐的绿茶，一派江南感觉；马上，菜百的新形象店也将崭露头角；即将开业的华尔街成人英语装修全新设计，会透过橱窗展现浓浓的学习氛围……

　　不过，凯德晶品在挑选品牌上，真的是很严苛。

　　“面对商圈内的竞争压力，凯德晶品需要做出突显，拥有项目自身的特质。所以，我们希望品牌来到商场是有新的概念，做出不一样，这也算是对品牌的一种‘要求’。”凯德晶品解释道。

　　而品牌方愿意“配合商场的需求”，主因是看到这两年不断进阶的凯德晶品，客流在提升，现有客群吻合度越来越高，加之凯德在业内和中国市场的影响力。

　　零售、儿童、餐饮、服务及街区划分有术

　　运营思路的进阶往往是牵一发而动全身，在把年龄段锁定后，会很清楚需要什么样的品牌，进而品牌在变，各楼层定位也在调。

　　凯德晶品1层以零售为主，主力品牌包括A|X、Juicy Couture、Club Monaco、 Manila Grace、GANT、Tommy等；2层的服装服饰要么是集合店，要么是以女性为主，去掉过多的潮流运动类；3层主打儿童，从儿童零售、教育到娱乐；4-5层主要是餐饮及服务业态，包括美容、美甲、美发、微整、健身等。

　　经过102天统一装修的打磨，B1层的街区名叫“51号院”。以富有肌理的红砖与灰色肌理漆为基底，搭配现代感十足的木纹地砖及原色彩钢板，对比强烈的反差带来视觉冲击，独特的时尚感油然而生，同时也展露出凯德晶品“温情”一面，让那些本想从地铁站匆匆而过的人流驻足。

　　51号院可引申为“无一（51）焦烦忧，好愿（号院）得以偿”，Slogan则以“无一是你，无一不是你”为立意，即“满足顾客的一切所思所想”，为顾客营造幸福氛围。而让步子慢下来的“51号院”不仅有零售，也有唱吧机、娃娃机这类体验，还有美甲等服务，并把这股“温情”蔓延到了LG层。

　　从B1层乘坐扶梯至LG层，宛若仍在51号院，而当一个个快餐小吃店映入眼帘时，你会意识到“已经到达LG层”。这些快餐小吃采用档铺形式，饺子、面馆、牛肉粉等可吃的选择很多，带动整个楼层的人气值。每到中午，排队是常态。

　　从丰富度上考虑，教育与餐饮类似，面积不是问题，店铺数量多少才是。给足品牌选择，形成业态“气候”，便可待消费者“慕名而来”。所以，在凯德晶品能够看到华尔街英语、EF英孚教育等成人教育。另外，由于目前锁定的目标客群30多岁的80后多有了家庭，他们对孩子教育的需求强劲，愿意投入，还会有到场后的连带消费。因此，凯德晶品加码儿童教育的引入，比如量子世界科学馆、哈鲁托跆拳道、杨梅红等。

　　整体来看，对比去年同期，凯德晶品上调了教育及服务占比，服饰业态比例相对减少。

　　“焕新”之三：粉丝沉淀成了会员

　　把粉丝沉淀为会员是凯德晶品的拿手好戏。在凯德晶品的上万会员中，现有积分达5000以上、一年至少消费10次才有机会成为超级会员。

　　活动是商场维系会员，强化消费黏性的必备技能。凯德晶品更强调：避免类似表演、走秀这样的“自娱自乐”，活动要以会员为中轴线，而且针对会员打造的互动活动，也要DIY。

　　联手租户，结合业态调整成果，打造社群活动；或以积分、消费金额和会员资格为标准定向邀约。

　　前段时间，一场百人瑜伽教学让凯德晶品的中庭比肩接踵。这是商场联合租户卡莫瑜伽组织的百人瑜伽活动，特意从印度请来了瑜伽教练。在这群瑜伽爱好者以及他们引发的高关注度的助燃下，品牌当月销售同比提升142%。

　　由于近两年，凯德晶品增加了不少儿童业态，于是，以家庭为单位的DIY亲子活动经常报满。

　　针对超级会员，凯德晶品特别策划了高端体验活动，内容涵盖陶艺、品酒、纺织、编绳、插花，甚至是野外求生。这类专属活动尤其受到那些好玩，爱跑步、骑行、爬山等运动，希望多结识朋友的超级会员们青睐，很多人每周都参加，消减会员积分毫不犹豫，因而下一阶段还将为他们量身定制课程表。

　　为了更好地服务顾客，凯德晶品于近年重新装修了商场会员中心。

　　新的会员中心位于1层正南，装修风格温馨大气，以鱼缸、玩偶装点，并且服务人员始终在工作中保持微笑。

　　除常规的顾客服务（包括失物招领、协助顾客注册会员、为顾客解答疑难等全方位的服务）以外，经常会有顾客带着孩子到会员中心休息、放松。这都归功于凯德晶品为顾客营造出了“被尊崇”的休息空间。

　　近两年来，凯德晶品以终为始，从消费者习惯和市场变化着手，进行积极的品牌升级和调整，满足更多注重品质、追求精致生活的白领女性和家庭客群需求。

　　而地处西长安街沿线、公主坟商圈西侧的凯德晶品，整体装修是以明亮简约为主，且区别于附近的百货型商业模式，为顾客营造了时尚的购物中心氛围。

　　凯德晶品开业7年以来，除了适应西长安街的京味儿特色以外，更绽放出经典与时尚的碰撞之美。不仅是B1层新建立的时尚街区51号院，从LG层至5层一切的铺陈都将顾客放在第一位，温暖的灯光、流行的背景音乐，白色的墙壁，甚至是每一家店铺的装潢，都符合凯德晶品“现代、时尚”的装饰元素，为顾客营造多层次的购物空间。

　　小至商场，大至商圈，商业氛围是否鲜明、足够浓郁，将影响商业引力能否强力、持久的释放。

　　公主坟商圈即将改造升级。

　　今年由北京市商务局制定的《北京市商业服务业商圈改造提升行动计划（2019-2021）》中提及，将用3年时间重点对全市商圈提档升级。公主坟商业圈位列其中。

　　与此同时，凯德晶品还将继续按现有定位，进行“严苛”的品牌调整，持续开展音乐节、时装周、明星到场等年轻、时尚的大型品牌拓展活动等。

　　首店入驻、新形象店引进，全业态营造，外立面等外部环境优化……我们有理由相信公主坟商圈未来可期，而作为其中的重要一子凯德晶品也将如此——快速自我进化，发挥更大的虹吸效力。

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