社区购物中心，小不一定美

　　行业认知的社区购物中心

　　中国购物中心产业资讯中心(中购联)参考国际标准，结合中国行业实际，将购物中心类型划分为邻里购物中心、社区购物中心、次区域购物中心、区域购物中心、超区域购物中心五类(表3)。

表3 购物中心类型划分

　　我们认为，社区商业有“三便”特点：便民消费、便利家庭、便捷交通。这“三便”特点在社区购物中心中容易实现，因为社区购物中心同样具有区域购物中心的统一规划、统一招商、统一运营的优势。所以，中购联定义的社区购物中心显然比上述国家标准要更接近实际需要。

　　在实践中，业内人士认为社区购物中心要满足“三便”的要求其实质是功能结构要贴近居民基本生活需求，生活超市、休闲餐饮、家庭娱乐是基本配置，因而有商业体量小的特点。但同时又认为其发展趋势一是趋向于“全业态”，二是趋向于互动体验型，三是业态功能趋向细化。于是，社区中心体量风险就是不得不考虑的问题。

　　社区购物中心的不确定性竞争

　　纵观国内的社区购物中心，要真正做到“小就是美”是很难的，往往是比着区域型购物中心去做的，其原因有三。

　　01 | 大型购物中心对社区购物中心的挤压

　　在一个规划合理、开发有序的空间里，商业业态的地理分布是合理的，百货公司、综合超市、购物中心等业态以及街区商业的结构布局基本符合需求结构，购物中心开发也应是呈现有序的购物中心种类结构，而且空间总供给不能与总空间需求严重失衡。

　　但这些年，国内购物中心的发展史几乎是房地产开发的跟随史，只有土地规划，没有商业规划，购物中心的分布既没有商业布局，也不讲商业结构。

　　特别是出现了以商业地产开发为名，行卖房卖铺之实的开发模式，用建设商业地产项目的名义廉价大规模获取土地资源，高价销售商品房和商铺，获取超额利润，而其开发的购物中心的布局合理和经营好坏不是其主要考虑因素的情况下，很容易出现大型购物中心野蛮生长的局面。

　　很显然，大型购物中心(指商业建筑面积超过5万平方米的购物中心)是轻易可以覆盖社区购物中心功能的。也就是说，在规划和开发都无序的情况下，社区购物中心很可能会被不知什么时候在附近“冒”出来的大型购物中心吃掉。

　　02 | 购物中心同质化对社区购物中心的挤压

　　国内购物中心的同质化程度本来就很高，由于社区购物中心的“三便”的要求，其同质化程度就更高。一个社区购物中心很可能会被不知什么时候“挤”出来的另一个社区购物中心所冲击。

　　03 | 一二线城市轨道交通的便利对社区购物中心的挤压

　　轨道交通以及轨道交通商业一方面推开了非轨道交通商业，另一方面拉近了消费者与轨道交通商业的距离。一个不是轨道交通商业的社区购物中心，很容易因为轨道交通的兴起而“冲”出来的数个轨道交通商业体所淹没。

　　由于城市商业规划的缺失和购物中心开发的无序，社区购物中心的开发和经营面临较大的不确定性风险，即体量小反而不安全。

　　例如上面提到的社区购物中心受挤压的三个原因，就是小体量购物中心没法面对竞争。又例如，业内人士认为的的社区购物中心发展的三个趋势，全业态、互动体验型、业态功能趋向细化，更受购物中心体量的限制。

　　这可能是国内一些所谓社区型购物中心怎么看也是所谓“全客群”的区域型购物中心的原因。或者，在国内房地产开发的大潮中，根本没有社区型购物中心和区域型购物中心的界线?不过，一般而言，社区商业的“三便”的要求，确实需要社区购物中心。

　　我们应该清醒认识到：在国内开发社区型购物中心是有巨大发展空间，但更有发达国家社区购物中心没有的不确定性风险。因此，在国内开发社区购物中心，除了在前期选址时要慎重考虑购物中心的种类选择外，还要考虑购物中心体量，能否有抗得住“冒”出来、“挤”出来、“冲”出来的竞争对手冲击的问题：小，不一定美。

　　（来源：中购联作者禹来博士）

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