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多年以来，以REITs为代表的资产证券化业务之所以“只听楼梯响，不见人下来”，主要的原因就在于租售比过高导致商业地产可以实现的融资规模有限且成本较高，除非是在产权存在瑕疵的情况下或者出于粉饰和调节报表的动机，否则开发商或者原始权益人不会选择资产证券化这一融资方式。
在以新鸿基为标杆向租售并举模式转型的过程中，富力地产就曾遭遇了巨大的现金流压力。而2017年貌似以十分便宜的价格接盘万达酒店这一颇具规模的商业地产资产包之后，让富力的现金流状况更加恶化。
商业地产对于如此之大体量的上市公司的富力地产而言都是如此，更何况对于一般的开发商的运营压力呢？
正是因为商业地产的这些问题，让其非常不受开发商待见。但基于城市发展与居民生活的便利性考虑，加之城市规划法规强制性的商业功能配比，让商业地产成为开发商不能回避，也无法割舍的内容，因此商业地产的开发和运营成为房企必须承担与面对的任务。
如何解决房企的商业地产建设与运营困境呢？我认为需要处理好这几方面的关系：
第一、项目内的现金流平衡问题。也就是说，在单一项目内需要解决好出售型物业和持有型物业的资金平衡，以出售型物业的富余现金流实现对持有型物业投资的全覆盖，甚至需要另外留下足够的现金储备来支持开业期筹备期和市场培育期的现金消耗。
万达正是以“现金流滚资产”的模式支持了自己的快速扩张和规模化发展，而规模化的万达才能够吸附更多的招商资源和运营人才，反过来又成为万达快速发展的基础。
第二、解决好资产流动性问题。商业地产的盈利除源自租金及其衍生收入之外，还有一个重要来源就是物业的重估升值。但是物业重估升值所呈现的会计账面收益不是现金，将这部分收益通过金融工具和金融手段的恰当运用转化成可支持企业运营的现金，是经营性现金流转正之前项目生存和发展的关键。
也就是说，商业地产运营的核心是必须解决好资产的流动问题。以公司上市或者部分资产、权益上市以及资产证券化的方式来化解商业地产资产流动性不足的问题，是商业地产企业生存和发展的必要条件。凯德集团在商业地产领域内，从开发建设到运营成熟期构建了从私募到公募的全生命周期的金融支持体系，这是凯德在商业地产领域获得成功的核心因素之一。
第三、长期和低成本的资金是商业地产企业成功的基础。商业地产的经营性现金流较小，现金流入不敷出是项目培育期的常态，旨在降低运营成本的长期和低成本资金的取得，是商业地产项目获得成功的必要条件。
以西蒙、西田为代表的美式和澳洲商业地产持有人，正是依靠养老金、保险资金为来源的长期、低成本资金支持了其规模化的发展。以九龙仓、太古为代表的港式企业的低负债率和低成本资金的获取能力也是支持其成长为商业地产巨摩的基础条件。
以上三点，当前对于我国的普通房企而言还是很难达到的。这一方面是因为现阶段我国的商业地产估值体系之下，投资性物业的租售比过高，租金收入在正常情况下尚不能覆盖同期银行贷款利息。
另一方面也因为现有的利率形成机制之下，无风险利率大大高于商业地产的租金水平，且在可以预见的期限内几乎没有调整过来的可能。另外就资金成本来说，即使保险资金和养老金，在我国现阶段的要求的预期收益也是高于同期银行贷款利率水平的，这就导致获取低于商业地产租金水平的长期和低成本资金几乎成为不可能的事情。
这一点是由我国经济发展所处的特定阶段的资产估值体系和资金价格形成体系所决定的，因此也是较长时期内难以改变的。
再者，就现行涉及投资性物业的会计制度体系而言，其折旧计提方式和资产价值重估的条件要求，对于商业地产的持有和运营也是十分不利的。这就是我国商业地产企业当前所面临的现实条件。
综上所述，在这一市场现实和环境之下，我国商业地产企业的生存与发展之道，就是必须要能够以开发业务的现金流来持续补充投资性物业经营性现金流的不足，并辅之以必要的金融手段提升商业地产本身的资产流动性来支持物业持有和运营。
另外还要积极寻求境外的低成本资金来源，同时尽量争取实现境外上市来突破现有会计规则的相关局限，让企业运营在现金流方面尽快进入良性循环状态。
（来源：百家号 柏文喜） 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
