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3、盈利模式
在盈利模式上，二者也存在本质的不同，房地产项目以房产销售作为首要目标，因为所有的盈利都来自于房产销售，作为资金密集型行业，追求资金快进快出，利润公式就是房产销售收入减去拿地成本、建筑成本、人员成本、贷款利息以及税费成本等，资金沉淀周期短，物业销售完毕就不再持有，属于一次性收入。
目前商业地产的主要盈利来源还是租金收入，以及日常多种经营收入，租金收入水平由商业租赁情况以及商户租赁水平决定，归根结底还是由项目的客流与销售等经营情况决定，如何做好广场的精细化管理，提高商家的承租能力以及租金水平，成为重要的盈利手段。
同时，对于商业地产来说，持有物业增值也是重要的盈利模式，但是由于资金沉淀周期较长，商业的运营状况也是进行资产评估的重要指标，资本和金融的运作除了项目地段因素以外，还是以商业项目的表现为依据，因此无论是租金收益还是金融增值，经营状况是保证商业项目盈利的最重要因素。
这里有一个很典型的例子，很多人应该都听说过，位于北京工体三里屯附近的世茂工三项目，地理位置绝对优越，2016年贾跃亭以29.72亿元将其收购，但长期经营惨淡，虽然其当前评估价为32.89亿元，也一直放在阿里上降价拍卖，起拍价为21.87亿元，仍然是无人问津，数次流拍，这也反映了一个事实，商业的价值不仅仅和地段有关，和它的经营现状更是密切相关。
从以上三点，我们看到商业地产和住宅地产/房地产还是存在很大差异，在过去商业和地产刚刚结合的那些年，我们看到了万达通过这种商业与地产有机结合，快速复制扩大，使万达迅速崛起，成为商业地产领域首屈一指的开发运营企业。但面对已经到来的商业地产存量时代，这种模式也走到了发展的十字路口。
说到这里，肯定有很多人对商业、商业地产、购物中心、房地产等概念存在混淆，为什么在过去商业地产是地产，而未来却要把它看作商业，在这里我通过一张图进行说明。
在这张图里，其实商业和地产是分属不同的范畴，只是在社会经济的逐渐发展中，商业和地产才逐渐形成交集，形成了商业地产的概念，即图中交集部分，像购物中心就是这里面比较典型的商业形式；地产中除了商业地产还有住宅地产、工业地产等，为图中绿色部分；而商业除了商业地产以外，还有传统商铺、传统零售、电商等这些不存在地产属性的商业，为图中蓝色部分。
在之前的商业地产快速扩张时期，商业地产作为地产项目的附庸或者市场工具，带有很强的地产属性，在过去你可以把它看作是地产，但在未来，商业属性必须成为它最重要的属性，以满足人的需求作为根本出发点，而不是主观地靠商业项目为地产增值。
我们也知道当前之所以商业和地产相结合，因为商业项目周期较长，短期的盈利水平较低，需要用地产进行商业的反哺，通过地产的销售维持商业的长期持续经营，我们并不反对商业与地产的结合，但商业地产的下半场，思维模式和认知角度需要重新界定，把商业地产当作商业看待，而不是当作地产，这是商业逻辑做出改变的第一步，努力打造精品商业，而不是用商业去圈快钱，才能使商业项目在这个由增量市场向存量市场的环境下实现突围。
这些年商业地产的蓬勃发展，各种大型商业项目层出不穷，但很多时候我们发现离真正的商业反而越来越远，以致于我们逐渐忘了商业的本质是什么，这也是导致很多商业项目经营困难的根本原因。
其实，我们很多时候就是这样，走得越远，就会越容易忘记当初为什么出发，初心不改已变得越来越难，我们在选择追名逐利的同时，还是需要经常回头审视一下过去的自己，看一看这一路走来，是否和自己的初衷渐行渐远。愿我们出走半生，归来仍是少年，商业亦然。
（来源：徐行看世界） 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
