亲橙里中央屏展示中心内人流、店家人气实况
而去年出现的阿里亲橙里、满记甜品联合阿里巴巴打造的智慧餐厅、海里捞智慧餐厅等都是有益的尝试，特别是阿里亲橙里简直是新零售的“试验田”。
商业模式：
百货店大举购物中心化
万达甩卖万达百货，激起各方关于百货业何去何从的讨论。在一位业内人士看来，百货业目前主要有两条出路：一是增加自采自营比例，二是百货店购物中心化。明源君认为国内尚无成熟的买手制，建立起来非一日之功，增加自采自营具有一定难度，百货店购物中心化是个不错的选择。
而在明源君的走访中，有的购物中心除了增加餐饮、儿童、体验业态外，之前广为诟病的付款体验也有所改善。比如深圳某百货内直接在店铺收银，取代以往拿着店铺收据到百货总收银处付款，然后拿着付款单据到店铺取货的冗繁程序。
而在国外来看，日本的老字号百货商店高岛屋的“去百货化”转型更为全面，在2018年，高岛屋推出全新的购物中心—日本桥高岛屋S.C.
首先增加餐饮比例，将服饰业态则减少到30%，餐饮增加到40%。
其次换团队增强招商能力，郁亮在其最新的内部邮件中讲，转型中，地产出身的人习惯了挣大钱，让他们去挣小钱太南，所以换人很必要。同样高岛屋也是换掉原百货公司的业务团队，选择公司旗下的专业运营购物中心的团队负责招商，成效显著。
最后，呈现年轻人喜欢的品牌组合，增加体验店，网红店，下调客单价等措施。
运营模式：
存量资产改造潮来临
据联商网统计，2018年存量改造的商业项目（超市、百货、购物中心更名重开、升级调整、转型）超过30个，和2017年基本持平，而且这些项目主要集中在城市核心商圈内。另外据睿意德报告得知，截止2018年，我国开业超过10年的项目有498个，超过15年的有219个。
这些项目一般处于城市核心商圈内，在现行资金压力大，拿地日渐艰难的环境下，与其花心思跑马圈地，不如将这些项目进行改造，让其重新焕发商业活力。此外，在新的消费趋势和审美偏好下，有些项目在品牌、体量等方面存在不足，需要提升效率适应新的竞争环境。总之各种类型的商业存量亟需改造。
改造存量资产说起来容易，做起来则需要钱，但在地产寒冬下，资金是个大问题，但根据国外经验，资产证券化可称为存量改造的资金利器。而且在城市更新背景下，国家金融政策不断放开，目前以购物中心、写字楼等商业物业作为底层资产的CMBS产品已经实现不断突破。
此外这也符合商业地产由“重”转“轻”的发展趋势，当然这需要房企改变开发思维，积极拥抱运营思维，提升自身的管理运营能力。
项目战略：
能引领市场的都有标杆商业
上文讲过，市场竞争激烈，基本每一个开发商在新的城市或者区域开拓商业地产项目时，就会吞噬当地的商业消费市场份额，而且不论你这个项目运营的情况好坏，后面还有众多追赶者蜂拥而至。
在这种纯粹的市场竞争环境之中，开发商必须树立高地意识，通过打造标杆项目来提高进入门槛，以此在残酷的竞争中处于领先地位。
之所以成为标杆必定是其身上有许多标签，比如区域项目高度最高、建筑材料的独特、经济带动力等标签。从华润、万达、融创、龙湖、大悦城等龙头企业进入一个城市或地区的商业项目来看，其布局起点几乎都是打造一个鲜明的商业地标。
以华润深圳湾国际商业中心为例。
该项目位于深圳南山区后海湾，总投资超200亿元，总体量达到120余万平米，经过一期二期建设，使其成为“深圳后海片区总运营商”。其中华润大厦“春笋“更是拥有多个独特标签，比如成为250米高度之上单位面积钢材用料最少的建筑、现有超高层结构中钢柱数量最多的单体建筑。
现在粤港澳大湾区规划已出，而华润通过深圳湾的两大实践，现已迈进了一个新的阶段，成为“后海片区运营商”，在寸土寸金的粤港澳大湾区高潜力地带站稳了脚。
行业格局：
商业地产市场收并购迭起
目前在中国住宅地产的市场占有率基本上呈现“二八格局“：20%数量的房企产出80%的业绩，但是商业地产远没有形成这个集中度。据弘阳商业集团执行副总裁祝林表示，我国众多商业地产房企有着足够的成长空间，
据权威数据统计，全国全国3万方以上的购物中心数量多达8000家，而公认的头部品牌万达广场市场占比其实不足5%。
但同时地产行业下行，商业项目资金压力高企。准备不足或是不看好这一行业的企业将会大量抛售旗下商业项目，但是对于有实力的开发商来说，可以抓住这一机遇，收购一些暂时低价的项目，这对于占位市场极为有利。
凯德可谓是这方面的佼佼者，与2018年年初一举甩卖旗下20家购物中心的举措不同是，2019年开年，凯德中国在不到一个月的时间里豪掷585亿元，完成4项收购，一连串动作宛若疾风骤雨。在楼市下行的大环境中，凯德的大手笔，可谓是逆势而上，强化了其在华五大核心城市群—北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的规模优势和业务布局。
（来源：明源地产研究院 田甜）
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