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对于国美商都来说，面临的不仅仅是自身运营能力欠缺的问题，还有来自区域内日渐成熟商业地产项目的竞争。与国美商都一公里之隔的是丰台万达广场，紧邻地铁9号线丰台科技园站。丰台万达广场总规划建筑面积达24万平方米，如今运营已相当成熟，涵盖影院、餐饮、购物、娱乐等业态，周末人群来往、氛围甚浓。在国美商都周边两公里范围内的购物中心还有丰台永旺梦乐城，总建筑面积在15万平方米，购物、影院、娱乐、餐饮等一应俱全。在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，万达和永旺仅仅从品牌角度来讲，已经在全国很知名，招商更具联动效应，而国美商都，就只有单一的项目。
此外，相比于国美商都，丰台万达广场和丰台永旺梦乐城的体量都不小，且临近居民区，具有客群优势。以六圈路为界，北侧多是企业总部基地，南部则为居民区，永旺梦乐城附近有中海九号公馆、北京国际花园、万科蓝、加来庄园、中海御鑫阁、京投银泰万科西华府等住宅小区，虽然万达广场在六圈路北侧，但是相比国美商都，万达广场距离上述居民区的距离更近。
朱凌波表示，国美商都是国美转型商业地产的大手笔之作，但是由于团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位等问题，即使国美收回来，想涅槃重生难度也相当高。“一是物理硬伤，需不需要重新改造，这个要评估。二是虚的部分，项目积累了很多消极影响，想拨乱反正，难度很大，特别是黄光裕入狱后，国美在走下坡路，这么多阴影，会让操盘团队产生很大抗性。更重要的是，十年间北京商业地产竞争格局发生了巨大变化。”
颠覆性创新，或可涅槃重生
但是对于国美商都来说不是没有机会，首先是土地价值，项目紧邻四环路，区位优势凸显，从2005年拿地到目前已经过了14年，西南四环地价与房价早已不可同日而语，该项目的资产价值毋庸置疑。上述国美老员工表示，2005年时，国美商都的地价太便宜了，如今价值超过百亿元，即便炸了重盖都值得，“对于国美来说，或许是因祸得福。”
其次，项目距离最近的地铁站点一公里左右，在步行可达的范围内。此外，北侧四环内分布有多个老小区，仍有部分客群可待挖掘。
如何定位？如何改造？对于国美商都这个烂尾10年的项目来说，是难点，或许也是机会点。
中商数据合伙人及副总裁李静雅表示，从区域内来说，国美商都的市场压力还是比较大的。但是从宏观来看，人均商业面积、购物中心数量方面，北京商业地产还是存在很大机会的，尤其是核心区大体量商业地产项目再供应的机会很小，对于既有的商业地产项目来说，既存在消费的市场份额，又有一定的稀缺性。
对于国美商都来说，其挑战是如何更精准定位、把握客群需求，“其实可以跳出区域，国美商都体量这么大，有一定的优势拉动更远范围内的客群，就像荟聚一样，当初大家也不看好南城，但是荟聚做成了泛区域中心项目，辐射力很强，不仅服务大兴，还威胁到其他区域的项目，一些偏核心区域项目也视其为竞品。”李静雅表示，“国美商都，关键是看其操盘能力，可以装入一些特色业态，或者是更长消费时间的业态。”
在朱凌波看来，改造的思路恐怕要跳出传统商业地产模式，用创新理念，与线上、新型零售形态结合，“通过传统的品牌组合，很难有效，必须要超越传统形态，回避空间硬伤，把握住这几年或者是未来几年的发展趋势，才能与竞争对手拉开距离，创造北京独一无二的差异化的商圈集群。”
对于运营团队，朱凌波认为，国美虽然是做零售出身，但是跟商业地产“隔行如隔山”，在运营团队上可以采用更开放的姿态，诸如机制创新，进行深度合作，引入知名的商业地产运营品牌，又如开放股权，给运营团队以股权激励。
“烂尾的项目，如果能够进行颠覆性的创新，包括定位、机制、团队、新型趋势的把控等等，还是有可能盘活的。”朱凌波说。
对于该项目的定位以及运营问题，新京报记者联系国美控股集团地产板块总裁于星旺，对方在截稿前并未回复。
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