然而，据媒体报道，短短4个月时间，已有邻家、131、全时等多个便利店品牌因资金问题深陷泥潭，它们或裁员、或断货、或关停，甚至卖身。
可见，便利性并非社区商业的天然护身符。
从某种意义上来说，临街商铺的业态是反复调整、自然淘汰的，能够存活下来的业态显然是精准的。
集中型社区商业的业态规划要想成功，临街商铺的业态是值得借鉴的。
不过，要想大获成功，集中型社区商业还必须走出一条创新之路。
3、运营为本——回报来自于粘性
社区商业究竟要成为什么样的商业呢？
社区商业是平民化的商业。
平民化的商业意味着低客单价、低成本开发、低回报率、低租金。
社区商业的商家与居民之间相对熟悉，宰客的商家必然被抛弃，也导致社区居民的消费客单价相对较低，二线及以下城市多为30元。
如果客户消费频次不高，低客单价也意味着销售额不高，没有足够的销售额，商家租金负担能力低，也倒逼社区商业体的开发和运营成本必须得到有效控制。
集中型社区商业的体量多为1-3万平米，也有3-5万平米，总体来说，体量不大。
以3万平米体量匡算，土地及开发建设成本1.5亿元，十年年均投资回报率8%计，年租金平均只有1200万元。
假定平均租售比15%，也就意味着社区商业年销售额至少需要0.8亿元。
我国城市人口密度相对不高，比如上海虹口区人口密度最高，也只有3.5万人/平方公里，超过1万人的也只有7个区；其余9个区都不到1万人，人口密度最高的闵行区也只有6000余人/平方公里。
如果社区商业覆盖半径1公里，区域面积约3平方公里，覆盖居民人口3万人。
即便是男的女的、老的少的、能动的不能动的，所有人每人每周来社区商业消费一次，日均客流不到0.45万人次，每次客单价30元，销售额也不到5000万元。
可见，社区商业的客户数量本身不足，也导致社区商业的经营压力是极大的。
平民化的社区商业，建筑设计显然不能追求奢华高档、阳春白雪，这会吓跑希望平价的客户群体，而且还会提高商业建筑的成本与投资。
社区商业应当追求平易近人的装修风格，简洁流畅的装饰材料，避免过度的智慧商业，以此降低社区商业体的开发成本，这也使得相对较低的租金成为可能。
社区商业的运营往往是传统模式，除了促销、广告，较少创新模式，毕竟租金收益不高，舍不得大力度、有创意的企划活动，而且，本地居民为主的社区商业，太多的频繁推广未必有效。
如何提升社区商业的经营效益？
投资回报率=租金/投资
一方面，尽量控制社区商业投资，另一方面，就要着力提高租金。
租金=租售比*销售额=租售比*客单价*客流量=租售比*客单价*客户数量*消费频次
合理的租售比是保证商家合作的根本，大幅提升租售比固然可以提高租金水平，却使得商家无利可图，结果无异于杀鸡取卵。
不同的业态租售比不同，零售类租售比相对较高，餐饮类租售比相对较低，水吧类租售比较高，儿童类租售比较低。
合理的租售比是社区商业与品牌商家的零和博弈。
如果要寻求共赢，解决的办法只有三个：提升客户数量、消费频次与客单价。
如何提升客户数量？
扩大区域外客流，就必须拓展线上渠道。
如果要保证日均客流1万人次以上，这就意味着社区商业必须争夺1公里以外的客流。
通过线上渠道有可能扩大区域外客流消费。
盒马鲜生的线上销售占比高达60%，20分钟实现3公里以内的配送，目前约有一半的店铺已经实现了盈利，这意味着社区商业也必须依靠线上延展区域外客流。
增加消费频次，就必须提高客户粘性。
其实，社区商业相对容易形成持续的重复高频消费，因为非零售的生活服务业态都只能到现场体验，温馨的服务、精准的推广、良好的口碑是提高客户粘性的三大法宝。
不仅如此，满足社区客户的精神需求将成为未来社区商业最重要的粘性所在。
提高客单价，就必须差异化。
客单价的提升既得益于业态的差异化，也有赖于产品的个性化，更寄望于需求的趋势化。
为美丽买单是女孩子的梦想，女主内的时代已经过去，颜值经济已成为时尚。
为解脱买单是年轻人的需求，做家务的时代已经过去，轻松享受已成为时尚。
为健康买单是老年人的愿望，保健品的时代已经过去，健康养生已成为时尚。
这都是大众的消费升级，问题是我们如何才能把握趋势、引领潮流、抓住机会。
传统的社区商业已不足以支撑客流、销售、投资回报率，没有创新就没有未来。
社区商业如何创新呢？
我们下期再聊。
（作者系新城控股高级副总裁欧阳捷）
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