中国商业地产新动态：内资高喊活下去外资闷声来捡漏

　　2018年已经走到了尾声，在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际，2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年。外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

　　我们看到外资重返中国商业房地产并刷新上海大宗物业交易的新纪录。无论是外资私募基金，抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头，都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局。据经济观察报的报道，2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，而随着诸多交易接下来陆续完成，在2018年年底或者到明年一季度，外资占比甚至会显着提升到50%左右。

　　贯穿2018年，外资参与国内商业地产的意愿提升，零售物业大宗交易创下记录。今年重磅购物中心收购案例中，不乏外资机构的身影，包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield，他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。其中最值得一提的， 11月13日，新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司（GIC），127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心。这将是凯德集团在上海打造的第三座来福士。

　　而规模略小的项目中，也出现了外资的身影，例如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼；摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房。

　　今年的大宗交易市场中，外资明显比较活跃，我认为主要有几个原因：

　　一是国内房地产融资渠道收紧，那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产，相对来说外资更有机会“捡漏”，加上境外投资者有相对低廉的融资成本，用美元购买就会有溢价空间。这一趋势其实从2017年开始就有所显现，到2018年下半年尤其进入峰值。

　　二是外资机构的资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人，追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发现选择的资产标的，都是集中在中国的一线城市的核心地段。对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张，外资对于收益的胃口和风险考量更为保守。做个简单的概括，国内是“机会型”偏好，国外是“投资型”主导。

　　三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入，也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣。以北京市场为例，国企、民企，都在改造并且寻求改造项目的机会，还有将零售物业、酒店物业改成写字楼，都是非常流行的趋势。有媒体统计数据，北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目。

　　值得注意的是，无论是上百亿的大手笔收购，还是十几亿的项目，外资机构均不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价值和投资收益率的计算。这些计算也包括了对于汇率走势的考量，2018年美元基金的购买力就很强。

　　从交易标的的类型来看，基本都是大型到超大型的商办综合体，其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）的综合体物业。这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好，另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量，在目前国内房地产金融 “去杠杆”的环境下，内资企业融资受限，给予了外资机构出手捡漏的机会。

　　如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资，可以发现大致分为两种资产：

　　第一种是收益有保证的成熟资产，外资着眼的是更长的持有期；

　　第二种是有较大增值潜力的资产，寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产。

　　沉着型投资者如黑石基金。美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元，在全球各地投资房地产资产。

　　在中国市场，黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。如何寻准买卖时机，又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项。2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团，而到了2016年，万科以128.7亿元收购印力96.55%股权，这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后，黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

　　国际零售巨头也重金参与。最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团。11月份，宜家宣布全球裁员7500个岗位，但同时将在全球的地产开发上投入58亿欧元，包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼，其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”。例如，宜家的上海购物中心项目预计2022年开业，总投资额约80亿元人民币。值得一提的是，零售业起家的宜家，其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式。这属于重资产的商业综合体地产，投资回报周期很长，需要经营得当并且有稳定的现金流支撑。

　　零售起家的宜家能够进入到商业地产，主要得益于其强大的IP，使得它可以跨界延伸产品和服务，甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖，美国的迪斯尼、日本的无印良品，都是依靠强大的IP，前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条，主题公园和酒店配套，后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景，包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商来说，这些具有强大IP的零售巨头，具有独特的优势。如果说20年前，商业地产是做百货商场的模式，后来被大型商业中心取代，再后来进入到电商时代，那么今天的模式则更为综合，是O2O（线上到线下）+IP内容+体验。

　　这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外，还利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入上，铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺（Grosvenor）管理长风景畔广场（现为大悦城）时引入中国首家乐高探索中心等。

　　展望2019年，我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进，优胜劣汰，头部效应更为突出的格局。

　　对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方，还是运营方——外资机构的一些方法和策略，都值得国内同行的学习：

　　第一，长线投资，长线持有。

　　第二，加强资产管理的能力，释放额外的价值。

　　第三，注重资产组合，稳中求进。

　　第四，打造IP，跨界经营。

　　以上是我对当下国内商业地产的观察和总结，期望在国内资本寒冬之际，多一份温暖、光明和期待。

　　作者简介

　　戴俊凯先生在金融、投资及基金管理领域已拥有20多年经验，目前任景城置业总裁。曾在多家大型金融集团担任高级管理职务，包括太盟投资集团（亚洲最大的另类投资管理公司之一）和欧洲音乐集团（世界最大的音乐产品品牌投资控股公司之一）。

　　来源：陆家嘴杂志

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