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由于开发商没有经验、专业度不够，半数以上三四线城市商业综合体正在面临着商铺空置率高、开业普遍延误等问题。
近日，在第二届中小城市商业创新发展论坛上，众多专家对于如何解决中小城市商业体面临的问题颇为关注。一致认为，在三四线城市开发及运营商业综合体，不能简单照搬一二线经验，满足特定区域、特定人群的个性化需求尤为重要。
第二届中小城市商业创新发展论坛
业内人士认为，未来中小城市商业地产的运营将不可避免地和证券、AI智能、数据化管理等行业相关联。目前如何根据当地消费者的需求变化进行差异化的定位和改造，对商业综合体的专业化运营管理提出了考验。未来中小城市商业的有序展开，需要政府、开发商、运营商三方面形成合力。
三四线商业综合体缺乏运营经验
事实上，自住宅市场调控以来，商业用地供应不断增加，大量企业转型开发商业地产，致使以城市综合体为代表的商办项目供应量激增。多来年，商业地产面临高库存、同质化运营等困境。对比一线城市购物中心出现的严重过剩，三四线城市面对的是无经营经验的开发商。
艾瑞咨询统计数据显示，中小城市人口为5.97亿，占比达到总人口的43.2%，而购物中心存量为795家，仅占16.5％，呈现商业体数量相对不足的现状。同时，三线城市购物中心空置体量达1089.2万平方米，平均空置率高达28％，超过一线城市7%以及二线城市21%的空置率。而中小城市中的县级区域没有购物中心的不在少数，目前全国约一千多个县市没有大型购物中心。
据了解，当前三四线城市面临的困境是经营不善的商业体也开始增多。与此同时，随着一二线商业地产特色路线竞争加剧，三四线商业地产则逐步出现从粗放式运营购物中心走向精细化运营特色商业综合体的苗头。这意味着，在消费升级、城镇化推进的背景下，中小城市的商业地产或面临新一轮洗牌，如万达、新城商业、恒太商业等转型做轻资产管理的公司将从幕后走向大众视野。
恒太商业管理有限公司总裁胡芳园表示，每年她会接触来自全国300余个商业项目方，存在的问题主要分为四大类，一类是拿了地无能力开发，需找合作伙伴联合开发；第二类是拿地后规划存问题，需专业公司重新定位规划；第三类是项目建成后招商不成功，无法正常开业；第四类是开业后运营能力差，难正常经营。其中，有一半以上的商业综合体存在定位、空间设计、商业体与街区商业设置不合理，开业延误率高、开业后商铺空置率高等具体问题，以及其它隐性危机。
恒太商业管理有限公司总裁胡芳园
对于造成这些问题的原因，业内人士认为，由于三四线消费能力有限、项目收益率低、运营难度高，造成专业商业地产商下沉至中小城市的项目并不多。而一些非专业商业地产商在前期定位规划、物业结构、招商运营管理方面因为存在经验不足，导致物业投资回报率低，有的项目甚至只能停业止损，甚至烂尾。
在全国工商联商业地产研究会会长、商务部市场运行专家王永平看来，中小城市的商业地产行业中还未出现头部企业，也没有形成有全国影响力的创新模式。但是中小城市市场规模较大，而且近些年重要城市的消费力增长表现突出。 共2页 [1] [2] 下一页 招商蛇口王俊标：商业地产首先考虑长期优质运营 商业地产人从“假草间弥生IP展事件”看到了什么 宜家加码商业地产 计划在华新建三个购物中心 商业地产面临的“三座大山” 天津商业地产转型：传统百货让位餐饮娱乐商家 搜索更多: 商业地产 |
