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地方政府在房地产问题上分城施策，但总体显示为对住宅用地出让更审慎，对带来商业、文旅、产业先行的复合型地产却持开放态度。无论从政策层面还是消费需求而言，相比逐渐面临天花板的传统住宅开发，商业地产前景更加广阔。
虽然城市发展、消费能力增长给了商业蓬勃发展的机会，但不可否认的是，商业地产的运营是一个对专业性要求极高的系统性的复杂工作，如何顺应机遇，面对挑战，成功运营商业地产项目是每一家房企都需要思考的问题。
在2018观点商业年会上，招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标向观点地产新媒体介绍：“目前招商蛇口在商业板块大力布局，已经遍布全国二十多个城市，预计到2020年，开发运营的商业项目达30个以上，持有的商业面积近300万平方米。”
王俊标介绍，从2006年第一个花园城项目开业，招商蛇口致力于打造全生态的三大商业品牌：包括城市大型综合体“海上世界”、区域商业中心“花园城”及艺术商业品牌“汇港”。其中，花园城系列商业产品，涵盖区域购物中心“花园城”、社区生活中心“花园里”及特色商业街区“花园坊”。
线上与线下，显然是商业地产永恒的话题。事实上，近年电商的快速发展，消费者获取商品的信息和渠道更便捷，避免了一些不必要的交易成本，确实对实体商业造成了一定的影响。
“但有一点不可否认，除了住宅和办公室外，人们有对第三空间的需求，要到商业空间里进行社交体验，包括聚餐、看电影、儿童娱乐等。”王俊标说到。
王俊标指出，电商的出现，会倒逼传统商业重新思考商业的价值，商业构造的模型。但电商永远无法代替实体，电商是一种渠道，在便捷性上是对实体商业的有效补充。目前，电商在发展上也遇到了瓶颈，很多电商品牌都开始将流量从线上引入线下。
“线上、线下是互相包容，是共生的关系，面对越来越激烈的竞争，市场会促使大家重新思考未来的商业价值，挖掘更多消费者的需求。”
不过，随着消费升级，带来的是消费者对实体商业更多的体验要求，如何运营好商业也是企业必须考虑的问题。
对于招商蛇口而言，商业地产要考虑的是长期优质运营，持有发展的思路。“我们摒弃租赁的思维，而以客群思维，做到养客、养氛围，把商圈培育成熟，租金收益自然会相应提升。”
他指出，商业经营的主要目的当然包括租金回报，但是租金回报有时间上的先后顺序，不能一下子把租金潜力全部挖掘出来，而不考虑未来长远的持有和业态规划。
“租金和经营是共生体，有好的经营才有好的租金回报。很多时候会把租金回报率算得很高，但是短期的高租金收益和长远优质的业态规划并不对等，或者说当下的高租金并不代表有持续强劲的生命力。”
王俊标表示，招商蛇口商业目前是一种运营服务思维的转变，通过经营发挥项目应有的价值，实现和租户共生、共荣的生态关系，最终达到高租金和高回报率的指标。
对于未来要如何发展，王俊标表示，招商蛇口在商业地产领域沉淀了很多宝贵的经验，一方面开发自持，另外也会根据实际情况发展品牌输出管理模式。
招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。招商蛇口商业秉承“以商为势，承载美好生活”理念，依托招商蛇口园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块的资源优势，持续打造多元美好商业空间。
（来源：观点地产网 廖尧 曾剑萍）
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