万达12月再添12家万达广场背后有何商业逻辑？

　　12月4日，新京报记者从万达集团获悉，12月全国拟新开业12家万达广场。至今年年底，全国累计开业万达广场将达到285家，未来将有望突破300家。值得注意的是，随着电商的冲击，线下商圈都在奋力转型向线上靠拢，万达缘何依然加大线下布局？

　　万达广场三四线集结

　　在13个文旅项目转手融创后，如何下好万达广场这盘大棋成为了万达集团工作的重中之重。显然，其坚持的一大招数是“快速往三四线城市下沉”。

　　记者了解到，12月新开业的12个万达广场分布于国内各个区域，华东地区有江苏、江西、山东，华南地区有福建、广东，西南地区有四川、重庆，东北地区有辽宁本溪，西北地区有陕西榆林，但基本上位于三四线城市。

　　据悉，到2018年底，万达广场将达到285座，其中，一线城市将分布22座，占比达7.7%；二线城市预计为96座，占比达33.7%；三、四线开到167座万达广场，占比达58.6%。由此可以看出，万达集团在稳固一二线城市的同时，已快速往三四线城市下沉。

　　实际上，当下一二线城市地价高企，“一地难求”是包括万达在内，所有企业都绕不开的难题。住宅开发尚能依靠高周转以保证资金快速回笼，但对动辄上万平米的商业项目而言，短时间内覆盖土地成本实现盈利难上加难。与此同时，一二线城市商业也较为饱和，在此背景下，很多商业开发商纷纷向三四线城市发展。

　　“渠道下沉，实际上就是指不断深耕三四线城市，尤其是市场空白的城市。对于这些城市来说，招商引资的渴求非常高，供地方面会有优惠政策，对万达来说，可凭借其产品能力，快速进入。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

　　事实上，这两年，万达广场每进入一个城市，便成为所在城市的新地标。基于此，严跃进认为，万达广场后续复制的可能性还较大。虽然三四线商业地产的竞争对手也会越来越大，但从产品等级看，万达广场仍走在行业前列。

　　轻资产战略提速

　　据接近万达人士透露，12月新开的12个万达广场中，除泉州安溪万达广场和绵阳CBD万达广场外，其余都是轻资产项目。

　　据悉，万达轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成，这是万达力推的模式。

　　在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，轻资产转型是万达由开发商向运营商转变重要的高阶阶段。“万达专业运营模型与团队已经成熟，此外，轻资产还可以回避开发商重资产、长周期以及商业地产金融短板没有退出通道，造成企业资金链进展、回报率很低，周期拉长的问题。”

　　朱凌波指出，轻资产的好处还在于，可以提速发展，万达凭借多年积累的能力、模型、产品标准，可以用软专业迅速复制。

　　值得注意的是，随着电商的冲击，线下商圈都在奋力转型向线上靠拢，万达缘何依然加大线下布局？

　　“线下是主体，线上是赋能，线下是基础、线上是增量。线上线下一体化，并实现闭环才是良性和终极出路。”朱凌波表示。

　　实际上，目前实体购物中心仍有不可替代之处。业内人士指出，虽然电商发展速度，对很多实体店冲击很大。但电商不可能服务到生活的方方面面，比如看电影、朋友聚会、体验购物等，都需要一个地方来实现。同时，很多高档品、奢侈品等仍需要实体店来展示。

　　值得注意的是，近年来，万达广场的发展思想也发生了改变。北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全指出，万达广场目前的布局，与传统线下布局的常规做法有本质上的区别。

　　“万达集团在前一阶段的内部重组和业务转型后，对自身的发展定位和目标有了新的要求，通过这种经营性物业的优化和提升，特别是重新的区域布局，可以实现它所追求的持续稳定现金流的增长，将会有一个新的要求和保障。”鲁炳全表示。

　　与此同时，鲁炳全指出，现在的万达广场从业态定位、业态组合、运营模式以及物业形态方面，将与早期的万达广场有很大的区别，这是万达自身全面实现优化提升和转型升级后的新万达广场。（来源：新京报）

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