岳耀磊：在投融建管退这个链条里，我们能够做什么？我们一直在思考这件事，除了建这个偏地产地产建筑业务范畴的环节，有没有办法在上游和资金方合作，做投、融、退？所以我们这两年和不同的资金方建立了关联，和瑞威资本、誉德资本等洽谈，设立专门的收并购基金，集中做上游端投资。
现在资金方需要好的投资标的，能够做资产运营管理的团队，同时能够理解他们的需求，以便未来在变现退出的时候有团队运作。在商业地产，以前是策划的人值钱，然后是招商的人值钱，现在懂资产运营，同时熟悉资本运作的人在行业里是最值钱的。这种人是最难找的，我们也希望变成具备这样功能的公司。
佳兆业商业最大的价值是将资产的溢价做出来，这是我们长期以来的传统能力。将资产价值溢价做出来，实现退出的时候让我们分享退出增长的红利，这是这个行业真正能够创造的价值，而不是单纯的租金收入。
佳兆业商业还有三个能力，用六个字概括：趋势、资源、渠道。作为商场运营者，和所有行业打交道，和所有的消费者打交道，我们的数据和信息来源更新得更早，能掌握到行业的变化和趋势，尤其是对消费端变化的判断和趋势。这时一些新生的品牌，一旦发现消费端的趋势比较明显，我们又有资源、团队、渠道和投资资金，就会把自己当成VC做适当介入。
观点地产新媒体：您提到了佳兆业的产业孵投战略，在具体操作上有什么特点？投资标准是什么？
岳耀磊：这种投资介入有个特点，因为投资偏前端，甚至是种子轮、天使轮，投资额度不会很大。但是佳兆业商业可以利用自身的资源和渠道孵化它们，这是VC无法做到的，因为VC主要投入的只是资金。比如做精品超市，不管是前端的铺柜、设计、装修、采购，我们都有体系性的资源进行支撑，还能够提供更多的店铺。同时佳兆业是上市公司，投资、融资都有不同机构在合作，也可以帮它找到相应的资源。
我们只需要做一件事情，把它放大。新品牌有机会做大的时候我们和它们共同成长，在合适的时机溢价退出，对我们而言这是个长时间业务。除了资本运营端以外，发掘并分享下游端未来消费升级时代增长的红利，这是未来可以特别做的一件事情，而且会特别有趣。
我们介入了几个板块，对于入门的行业、盈利、规模都做多方面的要求：第一，要做有别于传统行业的新型行业为主；第二，要以快速做大规模为主要目标；第三，有助于未来在市场上找到投资人。方式也有很多种，刚才说有一些我们自己根据集团战略在做，比如说精品超市。有时候还会投资别人的品牌，有的是增资扩股，各种方式都会有。我们有自己的投委会，对行业、业态发展会进行评估。
简单来讲，基于主业的资产运营，我们对资本运作和投资孵化这一块会做相应的业态延展，完善整个公司的价值链条。
观点地产新媒体：听起来佳兆业商业不仅仅满足于商场的管理，而是要打造一个生态圈？
岳耀磊：我觉得腾讯有很多可借鉴的地方。腾讯利用微信、QQ做了一个开放的平台，把多元的产业板块纳入到了这个平台里，还投资了很多的企业。它是基于完整的业务链条来打造自己完整的生态圈。
反观佳兆业商业，我们的运营场地本身就是一个线下的平台，是客户的入口。我们也有机会能够在平台建设方面发力，借此扩大规模和影响力。其次，如果我们能够在投资业务上适当进行延展， 等所有平台搭建好以后有充分的业态植入，这样就会有很多自己的东西，丰富生态圈的内容。
此外，腾讯孵化了很多新型业务，去年旗下好几个业态都分拆上市了。我们也希望在自己的平台建立生态圈，确保主营业务资产运营板块内容更丰富，同时为未来的发展保留更多的可能性，这是我们重点在做的事情。
观点地产新媒体：如果佳兆业想做线下的“腾讯”，怎么才能打造出一个拥有庞大流量的平台？
岳耀磊：分两块，第一是规模。佳兆业商业要做规模，所以做了三个平台建设：资产运营平台，现在做的投融管退；消费端的投资孵化业务平台，保证了我们的内容；第三个，轻资产业务平台。轻资产业务我们并不把它理解为一个纯轻的业务，因为以前的轻资产是卖人力，卖团队，我们没有办法赚到资产溢价退出的钱。
为什么我们要先搭建资产运营平台，因为和资金方的合作保证了资金来源，解决了最大的问题。其次是和业主合作，我们在合作方式上进行了优化，可以做收并购、小股操盘或者纯租赁，可以证券化退出也可以销售退出。
我们今年已经签了7个轻资产项目，年底计划达到10个项目左右，未来希望轻资产输出面积和自营的面积比例是1：1。今年快速把这一块做起来，这是能够保障未来做大规模非常重要的一条路径。佳兆业还有超过50个项目，这些商业项目能够保证未来三到五年内持续商业项目的供应。再加上我们每年增加的轻资产项目，我们管理的总项目有望突破100个，这样就可以保证规模。
但这个规模会划定范围，公司更倾向于在大湾区，以及其它一二线核心城市做轻资产业务。我们要确保一定的规模，没有规模在这个行业里就没有话语权，没有任何出路。而在商业密度越来越高的情况下，我们的定位是区域和社区型商业项目，体量大致在1-5万平方米左右。
观点地产新媒体：这种资产管理的战略思路，是否同样会倒逼企业通过提升服务质量来释放商业的全链条价值？
岳耀磊：中国在消费端一直是增长的趋势，这个毋庸置疑。如何在这种环境下服务好消费者，提供好的产品和服务，这才是未来最大的考验，这是属于基础能力建设的部分。
精细化运营管理的本质在哪里？在于如何给消费者提供更好的产品和服务，这是做商业的本质。做到哪一天，哪怕我们和资金方合作，哪怕做销售和投资，所有的东西都不要忘记这个本质。只有持续为客户创造价值才是我们的能力所在。
给客户提供更多的产品和服务，这需要我们在体系建设、制度建设、团队建设、会员建设、新科技的引入、大数据引入方面综合发力，才能形成这样的能力。
国内商场的硬件设施和装修标准都很高，但说到软性服务，是从进商场的灯光、动线、环境、软性配套的设置、停车场、标识导视，这些细节的东西体现出运营者对人的关怀。在线下能够提供有温度的服务，能够让人感受到更人性化的服务，我想未来一定是在这些方面下功夫，做到这些你就不愁没消费者。
（来源：观点地产网 钟凯）
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