世茂商业再出发：从改造已有存量物业入手

　　扩张步调与挑战

　　虽然拥有多年基础，但再次发力商业的世茂，需要面对的挑战并不少。至少与十多年前相比，如今内地商业地产发展已不可同日而语。

　　一方面恒隆、九龙仓、新鸿基等不断加大内地投入，另外万达、华润、龙湖、新城等内地开发商也各自迅速扩大规模、抢占市场，内地商业地产的竞争正日趋白热化。

　　不过，许荣茂素来强调稳健，因此世茂并没有采取万达式快速复制的方法进行扩张，为避免大量资金沉淀带来的财务压力，世茂选择从改造已有存量物业入手。

　　据了解，世茂商业目前可改造的商场面积有百万平方米，上海世茂广场的改造模式有望被复制到全国符合改造条件的项目中。

　　实际上，从2016年起，世茂就开始有针对性地对下属各商业广场开展品牌调改工作。

　　半年报显示，济南世茂广场于2017年9月完成30%品牌调整及业态升级，实现全场销售额同比24%的增幅，厦门世茂Emall调整商场定位，结合相应的招商调改和业态升级，实现销售额同比60%以上的增幅。

　　新增项目方面，世茂则更多偏爱写字楼，并着力于四大产品线之一的“国际中心”——即包含商业（含酒店）、办公、酒店式公寓在内的大型综合体项目。

　　2016年，世茂以88亿拿下南京河西G11地块，根据规划，项目总建面77万平方米，集高端商业综合体、写字楼、大平层住宅、酒店式产权公寓和超五星酒店为一体。

　　2017年，世茂再斥资239.43亿元拿下位于深圳龙岗大运新城核心商务区的商业用地，计划打造办公、商业、旅游、科普展示、公寓于一体的大型城市综合体，并建设超600米高的深圳第一高楼。

　　有世茂商业的内部人士透露，过去世茂做商业大多是依附住宅开发的被动行为，现在从前期拿地、投资设计，到后期的招商、运营，公司内部都有完整的团队跟进执行。

　　值得一提的是，与世茂房地产一样，在管理模式上，世茂商业采取的是区域和城市公司形式，一方面可以与开发业务协作发展，另一方面运营模式一旦成熟，也可通过管理输出的轻资产模式辐射周边城市。据了解，9月份世茂首个轻资产输出项目就已落地扬州。

　　资本化铺路

　　无论是购物中心、办公楼还是酒店，对有着敏锐金融触觉的世茂，将旗下优质物业对接资本市场无疑才是最终目的。

　　一直以来，世茂商业也不乏金融方面的创新与尝试，并且始终走在行业前列。

　　2016年5月9日，世茂集团宣布携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本—世茂酒店资产证券化项目”，总规模达26.9亿元，刷新当时国内已发行酒店资产证券化项目产品的最大规模纪录。

　　2017年4月25日，世茂成功发行“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”，金额为65亿元。这是全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目，也是世茂首次试水公募ABN，而融资标的项目正是上海世茂国际广场。

　　虽然成功发行了酒店的资产证券化产品，但在许荣茂的规划中，分拆酒店上市是多年前就曾提出的计划。

　　2011年5月，世茂房地产曾高调对外宣布，已向港交所作出初步查询有关酒店业务在主板独立上市的可行性，计划分拆旗下的五星级酒店资产，以旅游地产概念上市。

　　然而，作为流动性较差的重资产，国内酒店的投资回报率一直处于较低水平，资本市场对酒店资产也并不看好，世茂的酒店上市路经过几番辗转，走得并不顺利。

　　从现在酒店业的盈利情况来看，中端酒店由于成本较低盈利情况是最好的，而高端酒店由于成本和房价相对较高，很难长期保证可观的入住率，因此在目前的情况下，以高端酒店作为资产证券化的试验田，能够实现重资产的及时变现，减轻资金沉淀压力。

　　不过，世茂也并未放弃上市计划。

　　今年8月，许世坛就曾透露：“分拆酒店商业是我们一个长远的目标，但首先需要规模达到一定的量。这可能需要两三年甚至三四年，目前先把业绩包括租金的回报期提高了以后，规模大了以后，再来考虑这个分拆的事情。”

　　中期报告显示，上半年，世茂房地产在酒店、租金和物业管理及其他收入为18.98亿元，较去年同期上升14.7%，增幅比去年全年略有下降。

　　对此，许世坛更多地将增长放在了2019年后，据其透露，随着未来世茂多家酒店的入市，2019年开始酒店租金每年都会有30%的增长。

　　退一步说，随着房地产市场调控力度加大，房地产开发贷、公司债、地产基金和资管计划等融资渠道收紧，房企通过发行CMBS、类REITs等不动产资产证券化产品的创新融资方式，降低融资成本不失为最优的选择之一。

　　另一方面，国内金融环境也逐渐开放相关产品的发行。统计显示，2017年我国商业地产资产支持证券共发行35单（包括资产支持票据），规模897.67亿元，分别为2016年的2.69倍和2.53倍。

　　（来源：观点地产网黎倩）

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