未来展望
毋庸置疑，公司业务仍然面对严峻挑战。但我们的未来应该是光明美好的。我们于2004年制定的策略正逐步实现。我们早前曾预期，随着2010年首座上海以外的购物商场开业，我们的业务便可在2010年代初获得丰硕成果，但因持续至去年年底的「完美风暴」﹙详见本人六个月前为主要股东恒隆集团撰述的致股东函﹚而延迟。现在，美好时代将会来临。
过去六年的艰难岁月，给我们好好处理内部问题的机会。我们修正了管理层的缺失，亦解决了新落成物业的问题。我们亦花时间了解各新开设购物商场的市场环境。现在眼前的路向，较以往的更见清晰。
让本人先谈一些统计数字。直至2010年，我们在上海和香港以外没有任何物业。当时我们的租赁物业组合总面积约109万平方米，其中上海占44万平方米，占总面积的40%。时至今日，我们拥有逾290万平方米的租赁物业组合，其中内地物业组合面积占约227万平方米。我们在香港和上海的物业组合变化不大，增加的181万平方米面积为内地另外五个城市的六个发展项目。
过往八年，我们平均每年兴建近23万平方米的物业面积，这个数字约相当于连续八年每年兴建一幢纽约市帝国大厦！恐怕没有其他公司能以此纪录为傲。我们的每个发展项目均达世界级水准，此等项目在中国内地城市少之有少。
此外，在未来的两年左右，我们预期至少再兴建72万平方米的物业面积，此后的两至三年将会兴建更多。换言之，项目的落成步伐将会加快，带我们迈向2024年，届时杭州项目第一期亦应开幕。
我们的目标当然不仅是为了兴建商业空间，同时亦要赚取财政利润。我们在上海以外的地区营运了约八年，尽管其中有六年经历熊市困境，但我们现在对辉煌的前景充满信心。让本人总结我们迄今的经验，先聚焦购物商场，然后转至办公楼，作为有力的理据。
我们在内地六个城市兴建了八座购物商场，它们可以被归纳为三个类别。第一类是我们真正享有先占优势的；第二类是我们没有先占之利，但所建的购物商场是首屈一指的；第三类则是早在我们进驻之前，已有另一优秀零售物业进驻的。
在我们八项落成的物业之中，仅有一项享有先占优势。2000年当上海的恒隆广场开业时，市内高端购物商场欠奉。我们兴建了定位正确的购物商场，并妥善管理。自此，多间优质购物商场相继落成，但我们的市场领导地位依然屹立不倒。随着中国急促发展，上海成为国内一流商业城市，让人人富起来，当中一些赚得比别人多。我们在国际顶级品牌进驻的数量、平均基本租金和销售效率等方面，均出类拔萃。
余下七座购物商场中，除沈阳的市府恒隆广场外，其他六座购物商场均属第二类。我们的购物商场开业时，市内或同区经已有一个或以上具规模的竞争对手。由于对手的购物商场质素较差，我们的世界级物业可一一把它们取缔，成为市场主导者。在此类别下的六座购物商场，有四座已取得领导地位，另外两座正朝着这方向迈进。
以上海的港汇恒隆广场而言，它于1999年开业时，环绕着该区已有四座较大型的零售物业，连同我们形成富裕的徐家汇区购物中心。我们是进驻这个竞争激烈市场的第五个主要参与者，当中部分对手更利用一些手段阻碍我们参与，这些手段在世界许多地方是不可接受的。然而，凭藉非凡设计、合适规模、至少媲美同侪的优越位置和良好管理，约在六年内，我们便成为该区首屈一指的商业枢纽，而其基本租金现今仍是遥遥领先。
沈阳的皇城恒隆广场的发展故事与上述相同。我们花了约四至五年跻身领导地位，而平均基本租金和销售效率皆远高于市内竞争对手。
济南的恒隆广场同样享有领先地位。2011年开业之初，市内已有数个大型购物商场，其后更有许多对手加入战团。约在四年内，我们便跃身成为市内最具声望的购物商场。平均基本租金约是所有竞争对手的两倍。过去六年，由于因奢侈品牌的紧缩政策，我们未能把旗下的四星级购物商场提升至五星级，但这只是时间问题，因现在全球顶尖品牌正再度扩充。只要这些品牌仍然留在市内发展，我们的购物商场总会是他们的不二之选。
无锡的恒隆广场已被誉为无锡最佳的购物商场。于2013年开业前招揽租户时，多个世界级时装品牌已签约。可是，由于市况在购物商场开幕前急转直下，导致已启业的商店未能维持业绩，而数间未曾开业的商店则直接退租。像在其他地方一样，租户要求减租，我们的租金收入因而下降。然而，当去年我们同一物业的首幢办公楼开幕后，市场逐渐复苏，业务开始重拾升势，有更多的顶尖品牌已于近期签署租约，其他的则在磋商阶段。几乎所有品牌均从邻近购物商场迁入。
在困难的岁月，部分我们邻近的购物商场以低下手段挽留奢侈品租户。大部分总部设于欧洲的时装品牌亦冻结迁移商铺地点的念头。现时市场走势逆转，品牌再无理由留在次等的购物商场。再者，品牌不希望被抢占先机，唯恐我们购物商场的最佳铺位被其竞争对手夺去。我们在其他城市的购物商场亦有相类似的情况发生。无锡的恒隆广场在三至四年间跃居领先地位。若非受近期的熊市影响，我们可能更早达成目标。
上述四座购物商场成为市场领导者，平均需要四至五年，或约两个租赁周期的时间。至于我们其他在过去四年内落成的物业，其所需的时间则视乎当地市场的竞争情况，但假以时日，定必成功。一俟取得领导地位，购物商场的租金应会有可观的升幅。到第二个租赁周期，开业初期的开支应逐渐减少，租赁边际利润率会随之增加，结果当然是令盈利和投资回报提高。
天津的恒隆广场和大连的恒隆广场分别于2014年及2016年落成，可惜开业之初两者皆陷入熊市深渊。天津市内，四星级或五星级的购物商场至今群龙无首，但我们知道那个比我们更早开业、曾是市场主导者的，如今正苦苦挣扎。在我们致力改善购物商场所在的步行街的同时，我们亦有望能悄悄地超越竞争对手。
多个高级品牌向我们表示，约22万平方米的大连的恒隆广场是当地最出众的购物商场。位于市内别处一座悠久的购物商场，网罗了大部分顶级时装品牌。依我们所知，或至近期熊市出现之前，其投资回报据说丰厚。我们认为，该购物商场的设计未尽如理想，这让我们抱有希望。市内另一区开设了数家大型零售商场，其设计或建筑皆不恰当，使整区陷入颓势。
大连的恒隆广场凭藉非凡的设计和规模，本人深信未来数年，多个世界级奢侈品牌将落户于此。这座物业与济南的恒隆广场同样巨大，购物商场的楼面设计可划分不同部分，以兼纳五星级及四星级的品牌。
于未来两年内开幕的另外两座购物商场──昆明的恒隆广场和武汉的恒隆广场──亦同属第二类。换言之，虽然这两个项目并非该市首座进驻的购物商场，但其质素远胜其他购物商场。因此，本人充满信心，预期两座购物商场最终定必成为当地的顶级零售热点。昆明的恒隆广场所面对的竞争较少，因此几乎打从开幕第一天起应可取得领先地位。武汉的恒隆广场则要加倍努力方能跻身首位。无论如可，这两个大都会皆属出色的零售市场。当我们最新的杭州项目落成时，其竞争情况应会是介乎昆明的恒隆广场与武汉的恒隆广场之间。
沈阳的市府恒隆广场是唯一属于第三类的购物商场。由于当地一座实力雄厚的购物商场率先落户，我们的物业一直奋力挣扎。我们的困境大多是自找的。我们大可比竞争对手快一步开业，但当时未及察觉当地营商环境的严峻情况。购物商场开业后，久久才兴建办公楼，令管理前者更具挑战。诚如本人早前汇报，我们在开业前后亦曾遇上一些人事问题。幸好大部分问题现已妥善解决。
总而言之，遇上这些困难，一切只能责怪自己，而这次经历将警惕我们何事不可为。尽管如此，该项目有多项优势，有利于购物商场长远巩固其在该市的强势地位。举例而言，购物商场设计已落实改善，首座办公楼亦已落成并顺利开业，康莱德酒店将于明年正式开幕，而连接至商场的行人隧道亦已竣工。种种改进正持续，纵使步伐缓慢。此外，第二幢和可能兴建的第三幢办公楼，以及数座服务式寓所的落成，将对购物商场大有裨益。事实上，我们的地点或是市内最优越，而所付出地价亦最低。
且看沈阳的市府恒隆广场于2012年开业时的情况。当时邻近早已有两座具规模的零售商场进驻，其中一座为市场龙头，而另一座在我们开业后基本上已被边缘化。现时，我们在当地市场排名第二。当然，我们将会继续拼搏，以拉近与对手的距离。说到底，本人热爱挑战，以激励自己和团队迈步向前。
展望未来，我们将继续物色具吸引力的发展机遇，扩充我们的物业组合。我们难以找寻可让物业有先占优势的活力大都会。那些机会可能在20年前已几近消失。我们将很大机会进军前述的第二类市场，即当地虽然有其他竞争对手，但实力不太强劲。
回顾上文提及的历史，我们汲取到哪些经验？未来将会如何？有甚么关键因素使我们能够在众多对手之中保持优势？结论似乎显而易见：答案正是2014年本人在年报所指的房地产基因，即地点、规模与发展条件、设计和施工四大元素，首三个元素绝对不可或缺。（此外，管理质素当然重要，然而，若审慎地假设其他对手的管理同样完善，这点便不算是相对竞争优势。）倘若市内现有对手的物业欠缺上述「基因」，那么具备上述四个元素的新购物商场进驻后，它们几乎是注定失败。
如上文所述，这正是本公司旗下大部分购物商场──上海的港汇恒隆广场、沈阳的皇城恒隆广场、济南的恒隆广场、无锡的恒隆广场，及将来新落成购物商场在其所在城市占据领先地位的原因。每项物业的地点至少与竞争对手同样优越、规模在市场上举足轻重、各项的设计较早期进驻的对手出色、和施工质素起码媲美其他对手。加上我们的妥善管理，只要竞争对手缺乏某些或全部四个基因元素，我们的新发展项目便成功在望。
一座物业要达至声名显赫，所需时间视乎我们比竞争对手的优势有多大。而且，一俟我们凭此力压群雄，其他对手便难以取代我们。即使日后具备这四大基因元素的发展商加入战团，我们亦早已占尽先机。
这正好解释我们为何在购置土地和盖建物业方面所花的时间，较大部分公司长。购置土地其实易如反掌，但购买合适地块却非常艰难。部分分析员近期提醒大家，在我们购得杭州地块前，对上一次购置土地已是2013年。这是事实，但行内无人能够承受购置土地犯错的代价。大多数人都能识别地理位置优越的地块，但只有少数能严守只买最好的原则。此外，具备经验为地块协商合适发展条件的发展商，亦寥寥可数。
同样地，要妥善设计一个四星级或五星级的购物商场需要丰富的经验。据本人观察所得，现今只有少数内地发展商具备相关知识，多家像我们般经验丰富的香港发展商表现大多较为优胜。尽管如此，我们还在学习。因此本人曾公开表示，能在18个月内，将地块变成购物商场的人，肯定是行内新手。那些认为聘请著名或优秀建筑师就可一劳永逸的人亦然。他们根本不知道自己在做甚么，充其量只有财力和远大梦想。市场资金充裕，但空有营商野心而缺乏审慎、商业计谋和专业知识配合，最终只会招来失望。
发展甲级办公楼所需的专业知识，较发展世界级购物商场为少，因此前者的回报也较低。尽管如此，甲级办公楼能与下层的零售空间相辅相成，带来优质客流，成效显着。以沈阳和无锡为例，当地的营商环境并不轻松，但我们旗下办公楼表现相当理想，并提升购物商场的表现。办公楼的初期租金回报率可达大约4%，惟其增长速度和幅度不能媲美营运良好的购物商场，管理层需关注的亦较少。经考虑各方因素，我们有意投放更多资源发展办公楼业务，尤其当办公楼构成购物商场组合的一部分。我们将应用这样的策略在三个新项目──昆明的恒隆广场、武汉的恒隆广场和最新购置的杭州地块，与早前上海的港汇恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场的情况相似。
可出售的服务式寓所他日会同样令下层或毗邻的购物商场得益。反过来，先发展高端商业空间，可为周遭地区增值。兴建可出售住宅是从中获益的一个方法，同时亦为我们带来快速的现金流。昆明的恒隆广场和武汉的恒隆广场这两个兴建当中的项目皆有这类组合，与上海的港汇恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场一样。
毋庸置疑，个人消费在内地愈见重要。去年12月，中国政府调低众多类别产品的进口税，若干奢侈品也包括在内。连同高端时装需求上升，使很多顶级品牌再度开设新店，一改其过往五至六年的政策。
我们乐见这样的发展。上海的港汇恒隆广场在2019年年中完成大型优化工程后便会焕然一新，与同市的恒隆广场相近。本人期望一年后，无锡的恒隆广场可成为市内首间名副其实的奢侈品商场。与此同时，当昆明的恒隆广场正式开业，这个中国西南方最大的城市将拥有首座高端购物商场，届时将有多个世界级时装品牌进驻，部分更是首次落户云南省省会。
此后，如果济南的恒隆广场与大连的恒隆广场朝着这个方向发展，乃属本人意料之内。当各商场招揽这些奢侈品牌租户时，基本租金便有望上升。奢侈品牌继而亦会吸引次级奢侈品牌，两者便可提升我们的总租金收入。
本人对未来六至十二个月的零售租金收入的最佳预测如下：上海的恒隆广场、济南的恒隆广场、无锡的恒隆广场和大连的恒隆广场应继续表现理想。相比之下，沈阳的皇城恒隆广场和天津的恒隆广场的进步幅度会较少。沈阳的市府恒隆广场仍在奋斗中，但如首半年般会有进一步改善。
上海的港汇恒隆广场32%的面积仍旧进行优化工程。未来数月的工程将影响商场的核心地带，这意味着总租金收入无可避免会受到影响，但不久后购物商场就会有一番新景象，将带动基本租金上扬。
上海的办公楼表现预期维持稳定，其余两幢位于沈阳和无锡的办公楼，可能会于年底前全数或接近全数租出。租户的质素应该会持续提高。
本人总结内地市场表现前，应指出人民币兑美元在过去三个月贬值逾8%。﹙2018年首半年与2017年同期相比，货币有相若升幅。﹚倘若现时走势维持不变，或汇率保持在今天约人民币6.8元兑1美元的水平，对我们的影响将至少有两方面。由于我们的本地货币港元与美元挂鈎，如所有其他因素不变，人民币疲弱在兑换时便会令汇报利润减少。
其次，到海外购买奢侈品的中国人也会较以往减少。这方面与减少进口税的影响相若。有种种原因让我们相信大部分的海外奢侈品消费尚未回到国内，只要目前的趋势持续，按常理来说这是迟早的事情。无论如何，几乎所有货币都有波动，人民币也不例外。我们现在只好静观其变，且看人民币在下半年的走势如何。
香港的商业租金表现预期在未来六个月与首半年相若。我们的物业组合未来很有可能再有单位数字轻微增长。
至此，本人深信读者会同意本人的看法，即本公司的未来一片光明。新落成的物业空间定必带动收入上升，而上海以外的内地物业内部增长则最令本人振奋，其增长有助纯利增加。诚如阁下所阅，业务营运进度良好，而且未来将有更多。因固定租期的约束，其带来的效果只能初步感受到。不过情况会于未来一、两年后渐见清晰。过去数年的心血最终会换来更丰厚的利润，令人十分鼓舞。假以时日，我们的卓越表现定能在我们的股价中反映。
陈启宗
香港，2018年7月30日
（来源：观点地产新媒体）
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