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三、中国特色地制对零售业和消费者的影响，比东亚特色还要变本加厉的多
最近拼多多刷屏，仿佛穷人们又得到了关注，但有点像是连续十几年一号文件都是农业农村，更可能只是集体表现出一种关怀姿态，方便再集体忘却一整年。黄章晋有篇《在隔壁的中国，那些孩子已经长大了》里曾提过，官员、白领、网民其实对农村话题生理不适，凤凰周刊的封面只要有农村题材，销量就必然仆街，从无例外。
重复列举一些数字：全国人均可支配收入(包含老人小孩)，最低1/5人口每年是5958元，然后依次是13843元，22495元，34547元，最高那2.6亿人是64934元。(国家统计局)
居民可支配收入总量约占GDP不到一半，与GDP的比值，在全球主要经济体中仅高于沙特王国;城乡比是2.7倍，其中股票储蓄房租等“财产性收入”的城乡差距是12倍。但有一个单独的例外就是成都，由于有限度的尝试了集体土地流转，所以城乡的“财产性收入”差距就只有2倍。(路乾 姚树荣)
这又导向另一个推测，那就是日本、韩国、中国台湾地区的城乡差别不特别大，是因为他们的征地补偿至少算是合理的，而且乡村住宅并不禁止抵押贷款和交易(比如卖给退休者养老)，农村的金融支持还有财产性收入比这边高的多，不全是靠农产品保护和高价格维持的。
现在可以大概了解特色土地制度造成的一些后果了，如果发生地制改革，那长期投资者或者业内高管也可以提前留意：
国内零售业面临着消费者严重的区域和阶层的分割。前百余个城市那三四亿人口的消费力还可以;但有四五亿人口每月几百上千的可支配收入，连卫生纸和牙膏里的品牌费用、环保费用、增值税都掏着心疼，因为还要攒钱准备首付里的土地出让金，为城市的广场大增砖添瓦、光亮绿化，那么实体零售连锁的生存空间就极其微薄。
除非耕地红线取消、建设用地指标松动、城市自由向外延伸、让市场发挥决定性作用，否则近二三十年内，实体零售超市仍然难以摆脱“场地收租代理人”的定位。而阿里腾讯京东入股实体超市所能获得的协同效应，与亚马逊收购全食所能得到的，多半也会不一样。
地制不变，那么大量低收入人口，为快递、送餐还有可避税的淘宝、拼多多等生意模式，造出来的独特机会，还会存在一代人。
其他请各自脑补。
四、用土地管制历史和零售发展历程大概核对一下以上假设
先看土地管制历史的重要节点，一是2006年耕地红线概念提出和2007年国土徐部长上任，二是13年换届后姜部长继续收紧，并且要求严格限制特大城市扩张（所谓“部委的政策永远正确，只会年年加码，除非撞到其余部委或者国家的红线”），结果是主要城市的房价和房租飞速上涨，到现在大型超市许多食品日用消费品价格，已经超过德国ALDI和美国COSTCO了。
恰好对照的是，一两年后实体零售发展势头的转折点就来了，国美苏宁、沃尔玛、家乐福等连锁龙头在2008-2010年前后开始失速。反倒是，淘宝成交额从08年的1000亿，迅速跳到2000亿、4000亿、6000亿，到2012年就突破了1万亿，2017年含天猫3万多亿。
和美国一对照就出来了。地租贵不贵，租金大头是自己能占到，还是不得不割给房东，起了决定性作用。中国虽然处于高速城市化过程中，零售连锁们却成长乏力，苦哈哈的为房东打工；阿里的虚拟商城一年豪赚500多亿的净利润，而亚马逊就不行，一是物流员工的薪酬很高，二是线下对手租金负担非常低，所以不太敢提价做出利润来，仍年年给股民讲故事。
到这就打住了。腾讯入股家乐福怎么评价、拼多多该怎么估值，餐饮、健身、教育、医疗等可交房租也可不交的行业，这些hard模式分析师以外的话题，还是交给行业分析师吧。我需要交一个土地政策和房产税的长篇了，那才是真正的头大到爆裂。
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