评估城市商业魅力的五大标准中，商业资源聚集度所占比重最高，涵盖的商业核心指数、大品牌青睐指数以及基础商业指数内容代表着一座城市商业的发达程度及发展潜力。而商业项目的开业量，一定程度上起着见微知著的意义。

　　联商网&搜铺网根据今年4月由第一财经评比并公布的“2018城市商业魅力榜”，统计了4大一线城市和15个新一线城市2018年下半年（因7月已过，故择取8-12月时间段）计划开业的商业项目情况。

　　结果显示，继今年上半年全国开出228个商业项目后，下半年将达到放量高峰，仅纳入统计的这19个城市就将有315个项目开业（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），商业体量贡献达2792.2万方。新增GFA商业建筑面积1773.1万方，平均单体建筑面积8.86万方。按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积1535.71万方，平均单体租赁面积4.88万方。

　　其他未纳入统计的还有1.3万方的杭州潮人汇商业中心、将于9月底亮相的上海淮南南丰荟等。不过受开发进程及招商不确定等因素影响，数据中的315个拟开业商业项目或无法实现全部开业，不少项目或延迟开业，诸如原定于今年开业的上海大宁久光、上海百联崇明商业广场等项目均延期到2019年开业。

　　上海、重庆分别领跑一线及新一线城市

　　一线城市和新一线城市的经济发展较快、商业氛围好、人口多、消费力强，虽然拿地成本高，但高消费还是让不少开发商愿意高价投资，因此这些城市的商业活跃度往往较高。

　　四大一线城市北京、上海、深圳、广州的经济发达程度及商业辐射力极强，重要性不言而喻，尤以经济中心上海最为强势。

　　据联商网&搜铺网此前统计的2018年上半年全国购物中心开业情况上看，上海以18个开业量遥遥领先，这种趋势将在下半年持续。今年下半年上海将以38个开业数量领跑一线城市，深圳、北京和广州开业数量也将维持在两位数。

　　新一线城市，或为直辖市，拥有雄厚的经济基础和庞大的中产阶层人群以及可观的政治资源；或为区域中心城市，对周边多个省份具有辐射能力，有雄厚的教育资源、深厚的文化积淀和便利的交通；或为东部经济发达地区的省会城市和沿海开放城市，有良好的经济基础、便利的交通和独特的城市魅力。

　　无论是商业资源聚集度、城市人口活跃度、城市枢纽性、生活方式多样化还是未来的可塑性上看，15大新一线城市拥有现代产业发展迅猛、人口发展升级、城市交通便捷等优势，这都为商业地产的发展积蓄了不少能量。因此，也激起了众多知名开发商的投资欲望。

　　撇除纳入城市的数量因素，新一线城市的购物中心开业总量远超四个一线城市，且单个城市数量对比上，新一线城市的重庆以42个超过了上海。另外，除武汉、无锡、沈阳三个城市外，其余城市今年下半年拟开业的购物中心数量均保持在两位数以上。

　　一站式服务的大中型购物中心是主流

　　因无法适应全天候，全盘为街区的项目多是文旅、奥特莱斯和中小型社区项目为主，大型购物中心则极少采用全盘街区的形式，仍然以大盒子的大中型家庭定位为主。今年下半年的预开业项目中，知名连锁奥特莱斯项目仅4个，单纯的街区型商业也不多，大盒子形式或大盒子+街区模式的购物中心占比较大。

　　从规模上看，下半年预开业的项目中，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约40.95％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约24.44％；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约21.90％；15万方以上（含15万方）占比约12.71％。可见，5万方至15万方规模的购物中心是主流。

　　究其原因，受人们生活水平和消费习惯的改变，融合了购物、吃喝玩乐等社交元素的于一体的综合性购物中心越来越受欢迎，而随着商业多元化发展，购物中心的社交属性日渐强大，一些诸如剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等娱乐休闲业态进驻，对购物中心的体量要求越来越高。一般而言，10万方左右的项目被认为是理想规模，既无需承担大体量带来的较大的成本、招商及运营压力，也能基本涵盖吃喝玩乐购及教育、体验等消费需求。

　　零售商、商业地产商、住宅开发商三分天下

　　从开发企业背景上看，近年来基础维持者传统零售商、商业地产开发商以及住宅开发商三分天下的格局，2018年下半年亦是如此。

　　以住宅开发见长的开发商，如绿地、万科、恒大、金地等集团加大了购物中心的开发力度，在开发住宅的前提上都会带上商业配套。不过虽然这些企业开发的商业类型也常有购物中心，但仍然以社区类商业为主，如今年下半年计划开出9个商业项目的绿地，多数项目面积在5万方左右。

　　专业购物中心开发商仍然是主流，今年下半年拟开业的项目中，仍然扮演者主要角色。外资或港资如凯德、新鸿基、嘉里建设等，央企如大悦城地产、华润置地等，内地民营巨头如万达、宝龙、印力、新城控股、龙湖、爱琴海商业等知名连锁企业均有商业项目开业。

　　同时，随着传统零售商的转型加剧，拥有品牌资源优势的百货集团不断投身于购物中心的开发中，诸如银泰、百联等均有项目计划在今年下半年如数。而超市集团如永旺、步步高，家居建材集团的月星、宜家，电器数码企业苏宁、华强等企业也在投建及运营购物中心。

　　此外，受商业项目自身调整及控制空置率影响，部分项目不得不彻底关停重改，不仅有开发商自行投资升级的项目，也有引入新股东新团队更名重开的存量项目。2018年下半年这种情况同样存在，如上海南京西路818广场将调改后重开、上海世茂广场也是由百联世茂国际广场更名而得、北京芳圆里ID MALL的前身是美罗城、成都仁和春天国际广场更名成了仁和新城、杭州中央车站广场也是欢乐颂购物中心更名新得、郑州大乐城是由元旦百盛广场改造而成等。

　　附：2018下半年一线及新一线城市拟开业商业项目统计表

（来源：联商网&搜铺网 陈宁辉）

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