奥莱的理想与现实
住宅业务之外，首创置业早期坚定发展奥特莱斯业务的， 现已初步实现了规模化的扩张。目前，首创置业在全国14个城市布局了14个奥莱项目，第七个项目即武汉首创奥特莱斯于2018年4月正式开业。
观点地产新媒体了解，自2010年起，首创置业开始转向奥特莱斯商业地产领域，最初发展的几年间，从引入合作伙伴、设立运营团队到引入国际品牌，首创置业在运营方面殚精竭虑。“五年20城”以及50亿收入贡献等目标不禁让外界猜测，首创置业的脚步能否实现它的蓝图。
几年过去，从管理层的回应来看，运营方面的担心似是多虑。采访当天，徐锴称，随着商业运营的成熟，公司在招商、运营层面上压力都不是很大。真正带来压力的，是需要拿着大量的自有资金投入到这类投资物业中。他估算：“一座奥莱规模大约在10万平方米，其土地及建安成本大概在10亿元，20个奥莱意味着需要有200亿的自有资金，这是首创置业的真正压力所在。”
徐锴认为，解决资金占用的核心办法是REITs，当然他也称，这种解决途径同样以负债方式体现，对资产负债表有压力。“奥莱不是不能融资，主要的逻辑是要有一种制度化退出渠道，这是难点。”首创置业当前正在跟深交所接洽，希望今年能够做一种中间型产品，年内发REITs的概率还不会太高。
范书斌也称，国内已发行的很多REITs并非真正的REITs，这些产品的回报是做出来的。首创置业计划拿奥莱作实验，比如以北京房山奥莱作为主体，再打包其他业态，首创期望做一个真的REITs。
分析认为，首创奥莱的定位是位于郊区，分布于非核心区域，但它在交通、人流上有较高要求，规模也要足够大。传统的购物中心更加倾向于投资在热点城市核心区域，相比之下郊区商业前景并不为市场看好，升值潜力不及前者。
钟北辰认为，核心地段的购物中心资产太重，地价及建安成本太高，相比起近郊的奥莱，投资奥莱回报得更高。而且，他透露，市区购物中心受线上冲击比较大，而奥莱几乎未受到线上的影响。
因而，首创置业目前不考虑在热点城市核心地段扩张，钟北辰称，市中心很难建造大面积的停车场，也很难用低密度、低容积率的手法去营造商业。城市中心的土地太稀缺了，奥莱的容积率在1到1.5，满足这一条件才能营造比较好的低密度形态的产品。
此外，观点地产新媒体留意到，2017年，首创钜大来自投资物业板块的租金收入增至2.24亿元，但相应的利润较2016年有所下跌。而且，其投资物业公允价值有大幅下跌，年报中的解释是，部分城市房地产升幅温和致公平值收益减少。
布局长租、文创及产业
长租公寓势起，首创置业亦闻风而动，在北京市推进集体土地发展租赁住宅的鼓励之下，很快找到了实现路径。据了解，首创置业这一块业务主要在北京来开展便是考虑到上述政策环境，首创置业还是市属国企，介入这类项目有一定优势。
目前首创置业基本锁定了两个项目，分别位于大兴及朝阳。9月1日，首创长租公寓旗舰店也将正式投入运营。值得一提的是，这两个项目可提供的房间规模合计达1.5万套，相比其他运营商一个项目300-500套的规模，不可不谓庞大。
首创置业设计营销中心总经理高广汉介绍，与其说是长租公寓，这两个项目在某种意义上更贴近长租社区的概念。市场上少有全供租用的社区，长租社区因而缺乏比较精准的参考样本，对于规划带来一定压力。
徐锴还提及，以集体土地发展这类业务主要考虑三个问题，一个是拆迁成本等前期所需的资金需求；二是对未来保底收益的确定；三是考验公司的开发、运营、资金实力等。而且，长租公寓比较大的问题是，企业项目资源或土地获得价格要求比较低，否则这笔账算不过来。
为发展长租公寓业务，首创置业还成立了一个集团三级全资子公司即首创国信资产管理有限公司来统筹管理长租公寓业务。目前该公司已经在北京、天津、上海成立了专门的业务团队，负责长租公寓业务拓展及后续运营管理。长租公寓板块，首创置业提出了“三年、100亿、三万间”的近期战略目标。
除了长租公寓，首创置业同在2017年成立了文创及创业发展事业部，相应的独立法人公司为首创文化发展有限公司，即为文创产业投资运营商。据悉，文创产业是首创集团第五大产业，主战场也将在北京，过去首创置业“无心插柳”培育的郎园项目，是其文创业务的一个代表性项目。
不过，从公开的招聘介绍中可看到，这一平台业务投资涉及门类众多，主要负责三大业务，泛文创——文创产业园、文旅民宿、体育休闲设施、教育地产；大健康——健康综合体、康养小镇、养老地产；科技创新——集成电路、大数据、人工智能特色园区等。
据悉，首创置业至今大概锁定了19个文创项目，均位于北京，预计今年有一批项目陆续落地。进展较快的项目是二七车辆厂项目，由首创置业与中车集团战略合作。
李松平坦诚道，在北京进行腾笼换鸟、产业升级的过程中，低端产业要求进行结构性调整，文创是带有很强的政治任务。“文创要高举高打，战略要高，我们不做很小的项目，我们要做大项目。”
不过，文创产业并没有一个特别成熟的盈利模式。首创置业在文创产业上的投资更看重它的社会效益与政治效益，而且发展此类项目有助于获取项目资源，以及潜在的品牌塑造与影响力。
（来源：观点地产网 张凯璇）
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