11月23日9点30分，港交所大厅，九龙仓置业主席吴天海握着棒槌的手一挥，现场内锣声鸣起，九龙仓系分拆上市迎来终章，以及迎来一个新的开始。
九龙仓置业以介绍形式首日挂牌，开盘报54.5港元，但走势尚未按管理层写好的剧本展开。
开盘20分钟内，九龙仓置业走势朝下，股价一度最低49.50港元，跌幅9.17%；随着买盘增加，股价最理想时收复至51.55港元，但此后升势乏力，至下午4点收报50港元，跌幅8.26%，成交额为22.03亿港元。
其余九仓系股票同样无法避免下跌的现实，其中九龙仓集团收盘25.80港元，跌幅0.39%；会德丰则收盘55.05港元，跌幅0.45%。
市场将港股当天下跌归结为大市的影响，包括美国感恩节假期而导致港股午后高台跳水，加上恒指冲上3万关口后累积五日大涨后的回调，最终恒指数收报29707.94点，跌幅0.99%。
但上述拖累因素，并不能完全解释九龙仓置业首日倒挂的出现，实际上它受到的冲击远大于大市的平均水平。某种程度上8.26%的跌幅更意味着，投资者现在对九龙仓置业的价值明显持低估的态度。
在港交所敲钟现场，一袭深灰色西装的吴天海走到传媒面前，再次遭遇了这种种疑虑。
对于九龙仓置业的股价波动，吴天海对包括观点地产新媒体在内的现场人群给出回应：“股票的估值留给市场决定。”
他强调九龙仓分拆的意义，表示这次分拆很重要的一个理由就是为了给市场多一个选择。“市场如果喜欢投资香港收租物业，就购买九龙仓置业。”
此前吴天海曾表示“根本没有想象过”分拆以后九龙仓是增加还是减少。“所以，在估值或者市值方面，即使没有出现明显的增值，（我们）也不会有失望。”
将现场注意力从股价转移后，吴天海用大篇幅介绍香港零售市场及九龙仓的收租情况。他首先表示对九龙仓置业两大商场时代广场和海港城的表现总体满意。
“香港零售市场从2003年-2014年经历了一个大牛市，九龙仓旗下的租户营业总额在这12年来翻了五番，增长率是比香港整体零售市场的大市多涨了几个百分点。到2015和2016年，香港零售市场惨淡时，这个时期九龙仓的跌势也是快过平均。”
吴天海同时强调香港零售市场出现“小牛的迹象”，尤其受到奢侈品带动整个升势，暗示九龙仓置业将获得更强的发展动力。“就算是15/16年的熊市期间，我们也是有加租，而加租的背后是商户做到生意。”
九龙仓作为香港收租物业最多的发展商之一，这或许是其暂时可忽略股价起伏的最根本底气。它的最值钱资产是位于尖沙咀的海港城，估值达1702亿港元；其它包括时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦等6项投资物业同样作为补充，总值逾2300亿港元。
业内人士对观点地产新媒体表示，无论是九龙仓置业还是九龙仓集团，目前的股价表现“基本符合预期，没有太大的出入或者说惊喜。”
他表示，在香港市场里面，如果是一个集团性的公司，资本市场对整体估值存在低估，而实际上各个业务的内在价值加在一起会超过整体估值。“把它分拆了，折价就会消失，股价就会提振”。
仅按市值计算，九龙仓管理层达到了这个目的。目前九龙仓置业的总市值达1518.11亿港元，九龙仓集团则为783.35亿港元，合计2301.46亿港元；而九龙仓集团以除权前的最后交易日收盘价为73.00港元计，总市值达2216.28亿港元。
但从目前来看，市场对九龙仓分拆的反应不强烈，上述人士认为，这主要因为今年整个香港市场对地产都比较关注，因此对企业都吃得比较透。吃得比较透的情况下，这个股价反应了真实的内在价值，没有太超预期。
当日收盘数据显示，首日上市的九龙仓置业静态市盈率为15.31，该水平仍高于长实集团12.38、恒隆集团9.99、新鸿基地产8.94。
在九龙仓置业以外，当天市场将九龙仓集团本身的私有化问题再次抛给了吴天海。
实际上，分拆后，会德丰将分别为九龙仓置业和九龙仓集团的最大股东。由于在业务上，会德丰和九龙仓集团有重叠情况，外界认为分拆后前者对后者进行合并重组或私有化，将使得会德丰的估值实现最大化。
“私有化的东西我一定不会讲。”在港交所内，吴天海对私有化继续守口如瓶，但一如此前在公开场合的表述，他仍旧留下想象空间：“有没有重组计划？暂时没有。”
对此，业内人士则认为未来不排除这个可能性，“但是难度肯定很大，主要是规模不够大做起来很麻烦，而且香港对小股东的保护比较好，私有化的要求很高，所以不一定能做得那么好。”
（来源：观点地产网 陈泽旋）
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