开业之初的新世界百货郑州店(图片来自新世界官网)

调整后的新世界百货郑州店

　　2011年4月，新世界百货郑州店开业，营业面积35,500m2，定位为区域型商业。开业之初的新世界百货无论是业态、品牌组合、运营管理还是企划推广，均表现的中规中矩。随后，包括星巴克、优衣库、影城等在内的诸多优秀品牌陆续进驻新世界百货，甚至像麦当劳在郑州推广其“麦咖啡”产品的第一站，也放在了新世界百货。然而时过境迁，伴随着区域内居住人群的更新及消费升级，加之项目所处位置商务写字楼租户的新一轮调整，使得新世界百货也在去年底启动了新一轮的调整。

　　终于，在经过了近10个月的物业改造及品牌调整后，坐落于紫荆山商圈的[新世界百货]以崭新的面貌强势回归。

　　餐饮方面，除了保留深受消费者喜爱的原有租户彼酷哩烤全鱼、老长沙罐子楼、云鼎汇砂、虾吃虾涮、花千代烤鱼、香臣海捞火锅外，又新引进了海底捞火锅、赛百味、COCO都可茶饮(全新的形象与体验)、良品铺子、豪味家牛排、韦亮记骨汤涮牛肚等餐饮品牌；

　　零售方面，除优衣库等传统零售及快时尚品牌外，还在一楼引进了时下最火的新零售品牌“京东专卖店”、“名创优品”等，小米之家也在深度洽谈，即将完成签约;

　　体验方面，电影院也由原先的1700m2升级扩租至3000m2，并新引进了中影新干线影城，影厅数量、座位数及放映设备均有升级，也进一步增强了观影体验。而本轮针对电影院的升级，核心点也是要将这里打造成为一个文化平台或服务于周边社区的娱乐空间。

　　因为当前众多影院拿到的放映片源几乎一致，卖场区的商品内容也都大同小异，加上近年影院数量激增(平均每年以7-10家的数量增长着。虽然整体市场票房也在过去几年中成倍增长，但步入2017年以来，则明显有放缓趋势)所带来的电影票价格战等，因此做为电影院本身而言就更需要有通过“新创意”来体现差异化，从而在竞争激励的市场中争取到更多的观众。

　　除此之外，于去年下半年开业的新世界百货[庙街7号文创街区]也将迎来全面的升级，由最初的400m2升级为约2000m2，将会在原有文创基础上打造出一条集怀旧、休闲、文艺、特色小吃等多风格Style的复合式主题街区，也为当下年轻和不再年轻的消费者们勾勒出一个更有温度、多元化，多样化、心灵依托的场所。

新世界百货郑州店[庙街]效果图

小米之家示意图(除常规3C产品外，还将为更多家庭及年轻客群带来高品质、多创意的智能家居产品)

海底捞示意图，该店也将启用全新的门店设计

COCO都可也将在该店增加咖啡产品，形象也一改此前的橘色

　　跟随商场一同升级改造的网红餐厅“彼酷哩烤全鱼”也以全新的形象与消费者见面。(图片来自微博：@跟着宇哥吃郑州)

　　总体来看，不同于以往的商品调整，此次新世界百货郑州店的调整在郑州商业观察看来可以定义为是该店的一次战略性调整。通过对经营思路的持续创新，引入并借力创新型品牌及租户，实现物业环境、体验及品牌升级的同时，进一步整合资源对项目实现优化。其意义在于：加快适应新消费需求，实现业态下的创新革命。而在本次新世界百货郑州店升级改造过程中，调整内容也覆盖了从定位、业态组合、会员体系、工程等多个方面。

　　当下郑州百货商场的痛点在哪？为什么看好新世界百货？

　　或许不少郑州商业观察的粉丝们依稀记得最近一年郑州商业正在发生的一股现象，即多家百货、大卖场及外资超市的关店如潮水般迅速席卷了这片原本安逸的净土。究其原因，郑州商业观察认为有以下几点：

　　1、租金越来越高、难以承担。土地价格不断上涨，物业建筑及装修成本亦大幅提升，这些都大幅拉高了零售物业的投资预算，激发了物业出租方对租金收益的更高预期。在“联营”模式下，百货的盈利能力决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营也形成了障碍;

　　2、品牌选址“排他”，影响招商，运营跟着躺枪。一直以来，都有这么一条游戏规则，即如果某品牌率先进驻了商圈内的一家百货商场，则会事先约定不能再去同商圈内的其他商场开店，否则将被要求从这里撤柜;在这种规则之下，大多数经销商不得不固定老商场，放弃新商场，这些因素也无疑对一些一直以来都希望进行大面积调整的百货商场带来极大的限制，最终演变成一种强者恒强弱者恒弱的“假象”;

　　3、二房东模式租赁物业本就存在的弊端。试想，你会在自己租住的房子里大兴土木不计成本的搞装修及二次升级改造吗?答案肯定是不会(其实这是一个另经营者非常纠结的问题，如果投入资金改造，便会出现投入产出无法达成正比的现象，毕竟是租的物业，是以一个“保姆”的身份在替别人养孩子;但如果不去投入这笔资金，便会被更多的消费者所抛弃、从而影响到后续的经营)!单就这一点连带出的就是无法提升场景体验、无法迎合消费者需求，并最终被其他商场把抢走客流。

　　那么上述问题在新世界百货郑州店存在吗？可以肯定的说，是不存在的！

　　根据郑州商业观察的了解，早在2008年7月7日新世界百货中国有限公司便通过公司公告对外披露了全资收购郑州项目物业的公告(详见下图)，做为100%自持的物业，无论是后续的业态调整、品牌升级还是物业改造，可以说新世界都拥有更多的自主权，也因此该项目才有了平稳过渡完首个租户合作期后的诸多调整动作，包括后期(项目开业后第四年)通过对物业的升级改造所引入的电影院从而填补这一区域无电影院的市场空白等等。

2008年7月7日，新世界百货中国有限公司对外披露这一交易

　　因此，在基于物业全部自持这一大前提下，随着市场的不断向好以及所在区域城市更新后所带来的消费红利，加上地铁1、2号线亦在紫荆山路的交汇换乘、完善的公交线路也都将为往来购物的顾客提供更多便利。

　　（来源： 郑州商业观察 Tony）

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