有关 “商场年化收益率不低于4.5%”这一要求，相关知情人士笑言，“按照这个收益率算的话，此次交易的价格比之前的开价要低啊！”
但高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥则认为，广州零售行业基本的年投资回报率维持在3%-5%，“4.5%”也只是一个很普通的要求。
虽然上述二者的角度略有不同，但可归结的一点是，太阳新天地的租金收入重压并未在此前的多次调整中得到解决。
谁的百嘉信？广州商业“五年之痒”
逃不过的租金重压，解不开的现金流枷锁，“太阳新天地被卖”意外打开了似已被遗忘于角落的百嘉信记忆盒子。
据悉，百嘉信集团创立于1994年，曾开发过历德雅舍、爱都新天地、锦骏华庭、嘉鸿花园、翡翠时代等楼盘，以及广州太阳新天地、壹品E·PARK、海南七仙伴月等商业综合体项目。
尽管经营的商业项目不多，但百嘉信在住宅领域的发展也趋于停滞，被曾并肩为地产界“黑马”的时代地产等房企甩出远远一大截。
“开发商业项目，特别是太阳新天地，让公司的资金链出现了问题。”问及上述“差距”产生的原因，韩世同对头条君指出。
当租金增速远远落后于资金缺口扩大的速度。唯有转手变现，以解燃眉之急。令人更诧异的是，百嘉信的资金缺口，似乎远比想象中要大得多。因为继太阳新天地曝出“易主”的短短几日内，头条君在广州市工商行政管理局信息披露中发现，整个百嘉信的股东名单全部洗牌。
具体看，百嘉信集团法人代表由梁勤改为吴达健；股权结构亦从原梁勤持股85%、梁娜持股15%，变为瑞晟房地产开发（深圳）有限公司持股85%、自然人股东刘晓军持股15%。注册资本不变，仍为1亿元人民币。
百嘉信集团高管团队除自然人股东刘晓军、董事长兼总经理吴达健外，另外两位成员：董事陈虹和监事吕碧君——均来自深圳瑞晟。
相关资料显示，深圳瑞晟成立至今不到1年，目前唯一一项对外投资，便是投资百嘉信集团。
头条君了解到，深圳瑞晟的法人为顾琦，其也是深圳瑞晟的其中一个自然人股东（占比60%）， 另一个自然人股东为李雨龙（占比40%）。
值得注意的是，顾琦除了是深圳瑞晟的法人外，其名下还拥有不少 “马甲” 公司。包括黄山瑞德融晟置业有限公司、黄山市世纪园总部经济开发有限公司、昌都市瑞德融晟融资租赁有限公司等等。
深圳瑞晟这家出手阔绰的神秘企业究竟什么来头？顾琦又为何人？头条君尝试联系深圳瑞晟，但截至发稿时，该企业电话均处于无人接听状态。
无疑，百嘉信持股股东换血在一定程度上证实了“太阳新天地被卖”的消息。
但以此为支点透视广州商业，不难发现，购物中心“五年之痒”已在西城都荟身上实验过，且乐峰广场或成下一个案例。
作为广州黄沙站上盖的大型综合购物商场，由当时的长江地产及和记黄埔地产共同开发的西城都荟于2012年开业，并于2013年以25.78亿售予基汇资本。基汇运营五年后，在今年4月作价40.65亿元转手给领展。
而在2012年5月被美国保德信房地产基金20亿收购的乐峰广场（原为中海光大购物中心）坊间一再传出卖给凯德集团。
对“保守”的广州商业地产圈来说，多个大型购物中心扎堆出售现象并不常见，时机上的偶然背后的必然是什么呢？
对此，陈厚桥分析称，西城都荟和乐峰广场都是基金持有型项目，基金作为投资者都是有一定的“退出时间”要求，“五年”也刚好是一个正常周期。
至于略显“例外”的太阳新天地，陈厚桥补充称，虽然广州大宗商业物业一直以开发商市场为主，即被开发商紧紧捂住，少有交易，但2012年前后涌现的一波商场（特别是小开发商开发的）而差不多进入解套阶段。
“扛了五年还没转过的话，那继续坚持也没多大意义，及时出手反而是一个更好的选择，毕竟随着国内投资渠道收紧，现在很多基金手上都握有大量资金。”
（来源：公众号《商业地产头条》）
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