起家于香港植根于内地上海、天津、沈阳等地的上市房企恒隆地产(00101.HK)于日前发布了其2016全年业绩报告。作为每逢业绩发布季第一个亮出成绩单的企业之一，其年报+公司创始人兼董事长陈启宗的答记者问总会引起多方的关注，乃至于被很多业内人士将其发言视为新一年的商业地产风向标。

　　根据恒隆地产(00101.HK)2016年年报显示，虽然全年业绩大增，且营业收入同比增幅达46%，但这背后的推手并非来自于备受关注的物业租金收入，而是得益于物业销售(物业租金收入与去年同期持平，销售收入则大涨345%)。

　　市场上升遇阻时，一线企业是怎么抉择?

　　在大家都非常关注的购物中心业务领域，根据其年报显示：内地整体购物商场组合的租金收入持平，达人民币26.33亿元。新开业的大连的恒隆广场的租金收入，大部分抵销了上海的恒隆广场因资产优化工程及上海以外部分购物商场下调租金引致收入减少的影响。

　　上海的恒隆广场购物商场的租金收入减少5%至人民币6.78亿元，主要由于关闭地库进行资产优化工程。倘不包括优化工程的影响，商场的租金收入同比上升6%。上海的恒隆广场自2001年起营业。此重大的资产优化计划经精心筹划，在经济周期下行期间进行，将对租金收入及溢利的影响减至最低。作为商场优化工程的最后阶段，整个地库于2016年3月关闭进行翻新，占商场可租赁面积逾13%。地库的优化工程已大致完成，部分租户亦已展开其店铺的装修工程。全新的地库已近乎悉数租出，并将于2017年年初重新开业。2016年年底，上海的恒隆广场租出率因优化工程而减少4个基点至93%。

　　通过上述即可看出，在市场遇冷、租金上涨较为艰难的2016年，恒隆毅然选择了对上海的两个项目进行局部改造及优化，虽然因为此导致了其在2016年报中的出租率及租金收入有了小幅影响，但相信随着2017年上海两个项目的工程改造结束，必将迎来收获。

　　而在上海以外的六座购物商场的租金收入方面，则上升了1%至人民币9.81亿元。在充满挑战的环境下，沈阳的皇城恒隆广场表现稳健，全年录得4%的收入增长。2016年年底，该购物商场的租出率上升3个基点至93%。

　　缘起2010，只可惜至今仍未能落地

　　早在2010年9月，香港恒隆集团便就在郑州投资兴建恒隆广场事宜，与郑州市人民政府、郑州市二七区政府在郑州裕达国贸酒店举行了签约仪式。香港恒隆集团董事总经理陈南禄、执行董事高伯遒(时任，于2012年底辞任)等，时任郑州市政府市长赵建才、副市长薛云伟，时任二七区区委常委、区委办主任楚惠东，区委常委、统战部部长曲连文等出席了当日的签约仪式。

　　签约后，恒隆集团分别于2011年4月，5月先后两次向时任郑州市副市长张建慧就设计方案进行了专题汇报。1.已与河南正达房地产评估测绘咨询有限公司签订《房地产评估委托协议》，对恒隆广场项目规划红线范围内非住宅房屋及住宅房屋详细情况进行预评估;2.继续与盛都房地产公司和百盛房地产有限公司谈项目拆迁住宅安置工作。

　　根据当时的签约情况，郑州商业观察了解到：该项目位于德化街以东、西大街以南、南下街以西、大同路以北区域，占地约70亩，总建筑面积16万平方米，全部为商业，总投资30亿。项目建设内容为香港恒隆地产集团对郑州德化街地区(包括亚细亚商场)进行改造，建设恒隆广场，集购物中心、写字楼为一体。预计市区两级税收2亿元。

　　然而，值得注意的是：主编Tony在找寻了往年恒隆地产发布的年报当中，并未发现有关该项目的任何消息。

　　随后，经过多方了解与论证，终于得出恒隆广场迟迟未能落地的原因：

　　1、被征收区域内被征收对象征收前后经济效益损失严重。项目涉及拆迁的房屋评估价与实际市场销售房价差距大，目前与项目同一地区的房屋售价最高已达16万元/㎡，而前期评估价最高5.3万元/㎡。

　　恒隆广场项目地处郑州市商业中心区，位于二七商圈和德化步行街，地理位置优越，各类房屋的经济效益相对较高，经过前期的摸底调查，如非住宅房屋租金1200元/㎡/月，而周边地区租金600元/㎡/月，实际相差50%左右，这势必导致被征收对象的经济效益严重受损。

　　2、国务院新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第二十一条 “因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府因当提供改建地段或者就近地段的房屋。”

　　因此，原计划采取异地安置的方式，显然不符合《条例》的规定和广大被征收对象的意愿。从周边地区项目开发情况看，目前正在建设的开发项目房屋升值空间不断增大，营业房租金收入可观。所涉及的被征收商业户都要求在原征收区域内安置，并要求原地同楼层安置，基本不同意进行货币结算。但德化街街区可供安置的土地资源和房产有限，无法满足所有商户和居民原地安置的要求。

　　3、恒隆地产集团目前提出的协议付款方式与《条例》不符，不利于征收工作的整体推进。

　　目前恒隆地产集团在补充协议中向郑州市人民政府提出的付款进度按照“十次付款方式进行分期付款”进行，不符合国务院《条例》第十二条规定“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的要求，也不能满足先补偿后征收的要求，难以保障被征收人的合理要求和合法权益。

　　4、经二七区与恒隆集团洽谈，新形成的两个方案都面临规划变更、安置商户住户等一系列问题。

　　但即便如此，恒隆仍对近年来飞速发展中的郑州保持密切关注。并于2014年重点考察了二七特色商业区内的亚细亚及周边提升改造项目和铭功路以西连片开发项目。而在随后两年的政府年度工作报告中，恒隆广场也始终位居重点招商引资项目中。

　　外资、港资为什么那么的“谨慎”?

　　在郑州商业观察看来，无论是以外资为代表的太古，还是以港资为代表的恒隆、九龙仓等，想在中国做购物中心获得成功其所面对的挑战其实是很大的。除了地方市场的“地头蛇”外，还要更多从投资、财务安全等方面有着更多的拿捏与考虑。

　　首先要面临的是如何去洞察市场及消费者行为。千万不要认为一个成功的外资公司，在中国靠复制商业模式就能取得成功，这种思维要摒弃。

　　第二，如何把自身所具备的优势拿出来，和大陆市场的特点相结合并衍生出化学效应一直以来都是外资、港资们所思索的。这里既要涉及到购物中心的专业性和零售业的发展特点，还要去看如何把国外或国内一线城市的消费、体验等发展趋势与本地市场相结合。

　　第三，人很重要，也很关键。常言道天时、地利、人和，但多数时候，起到决定性作用的往往是后者。

　　正如此前一家外资购物中心企业总经理所说的那样，在选定一座城市前，除了看其人口、GDP总量、零售品消费、时尚度等常规“参数”外，还会特别在意每年在教育方面的投入及产出，因为这些代表的是一座城市的未来。此外，选址阶段还要综合考虑城市的发展性，地块的可达性，可视性，周边居民的可消费性。例如去年选定并计划在郑州开店的宜家，他在选址过程中给郑州商业观察最大的感触，即前瞻性和预见性。

　　与丹尼斯、大商、新田等深耕本土的商业集团，以及新世界、凯德、华润等外资商业先行者选址主城区内略有不同，近年来到郑州考察市场的外资、港资或国内一线商业集团在选址看地的过程中，大都将目光瞄准了商业环境并不旺的三环附近。

　　如日本永旺选址的中原新区、瑞典宜家选址的北三环、美国塔博曼的CityOn熙地港购物中心选址的中州大道以东，以及正在郑州选址中的新城吾悦广场、中粮大悦城等，都在三环线附近徘徊中，瞄准的是郑州商业的真空区域。这些区域相对缺少商业综合体，尤其是即将于今年3月份开业的CityOn熙地港(郑州)购物中心，便利的交通、区域内对商业消费场所的渴望等等，势必开业伊始便会成为这一区域的宠儿，甚至还会出现跨区域拉动消费的现象。

　　总之，2017年之于郑州商业而言，既是蓄力的一年，也是突破的一年。

　　(来源：郑州商业观察)

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