郑海波：金地华南的社区商业机会

　　记者：金地很注重社区商业，是不是因为只在公司的住宅项目里发展社区商业有关?

　　郑海波：不完全是这样，中国的购物中心越来越多，现在已经达到几千个，接近饱和状态。在这种状态下，商业的发展有一个空白点，社区商业目前在中国实际上是机会点，正好社区商业和金地住宅发展板块有一定结合关系。

　　因为住宅商业做得好可以对居住业主们提供很好的生活平台，提供良好、便利的生活，而且对于住宅楼盘也能产生一定的溢价空间。

　　现在市面上社区商业做得好的没有几家，而金地本身是做住宅的，在拿地做前期规划的时候就有前瞻性。现在在金地整个集团里，社区商业占整个集团的比例偏大一点。

　　记者：商业迎来一个饱和的状态，对开发商来说，怎么招商才能体现自己的差异性同时又能打开市场是很重要的，金地在这方面是怎么做的?

　　郑海波：金地在房企里口碑非常好，又是具有国资背景的公司;此外，金地从一开始在组建团队的时候都是往高标准来要求。

　　品牌商看项目，一是看公司，第二就是看现有团队。金地人员流动性很小，品牌商会认为是一个很强的团队在管理，这样就会加强他们对公司及项目的选择。

　　在仟百汇位置还不是太好的情况下，目前招商比例已经达到了80%，在东莞金地比其它项目都走得靠前，品牌商看中的无非就是金地发展的平台，一个稳定的公司，第二就是现有的管理者给他信心。

　　记者：金地不会做太高端的?

　　郑海波：也会做，有一个差不多10万平方米的项目，就是在金地大百汇，在中心区，那个项目就是高端，目前还没开业。但是这个项目做高端，我觉得是有一定难度的。

　　那个项目是三家公司合资，卓越、大百汇和金地，金地占了38%的股份。之前是卓越操盘，现在是金地操盘，那边会有一个合资公司成立的团队在管理，其中的几个负责人是金地华南派过去的。

　　记者：一个项目的运营水平如何，在管理上最能体现，能不能介绍一下公司在这方面的策略和经验?

　　郑海波：公司每年会拿出一笔经费用来推广，有两个用途，第一个是提高项目的知名度，第二是帮商家做促销活动。

　　在管理上，金地提出金地大管家服务帮助所有的商家，从前期的装修审核和经营辅导，到后续的人员培训，包括促销活动的梳理，都会在金地大管家的体系中完善和推行。对业主也会实行这一套管理，是免费的。

　　而且还制定了一整套相应的管理手段，人流点算系统，对客流分析，对销售额进行分析，包括智慧商城O2O全部都已建立完毕，能分析顾客来店的消费习惯，停留时间和消费金额的关联性;此外，顾客可在网上预定就餐、排位、寻车。

　　这也是目前市场上相对比较新的形式，特别在深圳还没那么健全，而金地现在已经开始在走这条路线，将会从仟百汇开始试点。

　　记者：公司已经在运营的项目情况大概是怎样的?收益水平如何?

　　郑海波：每个项目情况不太一样，但总的来说，金地是相对比较稳健的，亏损不大可能出现，对于亏损的项目我们也会拿出一段时间进行整改和调整，尽快实现收益的平衡。而且对于每个项目的IRR是多少，公司是有原则，有承诺的。

　　记者：对于产品复制您有什么样的想法?

　　郑海波：现在的几个产品线，公司会拿金地广场做标杆，这是公司做得比较好的，而且对一个城市来也是比较具有标志性。

　　仟百汇和满街属于金地大量复制和重心发展的方向。满街部分也是根据项目的需求在逐步实行和落地的过程中。

　　记者：现在很多发展商提出要做轻资产，要做REITs、证券化，金地在轻资产这块有怎么样的尝试?

　　郑海波：公司还没有做太多的轻资产业务，但已经开始在走这条路了，华南开始谈一些轻资产的合作。

　　不过我们的轻资产跟很多公司不一样，不是纯粹做管理，还是有部分的参与和资金的注入，更多看如何把项目做好，把风险降到最低。

　　我们讲的轻资产，要把自己的资产和国外的基金嫁接，让公司资金周转得更快。

　　（来源：观点地产网作者：钟凯陈翠）

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