记者：福晟的写字楼项目都自持，这是出于什么样的考虑？预计这三个项目回报周期要多久？期间怎么解决资金周转问题？
胡耕谊：这三栋楼虽然定位不太一样，但共同的一点就是都在地铁2号线上，是非常优质的资产，所以我们最终选择了持有。
因为三个项目的拿地成本和建筑成本都不一样，所以回报周期很难一概而论，短的估计要8年，长的估计要15年，这其实也是一个正常的周期。写字楼一般只要建成了就可以抵押，这其实已经解决了流动性的问题，所以资金问题就不存在了。
记者：除了福州的写字楼项目外，福晟在长沙还有U-LIFE、Q-MALL两大类型的商业产品，这两种产品具体有哪些不一样？
胡耕谊：Q-MALL是偏向于购物中心，U-LIFE是偏向于社区和街区商业。Q-MALL也可以叫社区商业，但这个社区指的是商务社区，而U-LIFE的定位是居民社区。
Q-MALL在长沙地铁4号线上，有4万多平方米，体量不算大，主要是辐射长沙金融区周边的商务人群。U-LIFE是在社区里面，主要是社区配套，给社区居民服务，属于街区式。
从相似点来讲，我们基本上都控制规模，不会做得太大，主要是立足于周边1.5公里范围的居民和办公人群。
记者：这两种产品福晟自持的比例有多少？
胡耕谊：这两种商业业态不是独立存在的，比如Q-MALL上面有8万平方米的写字楼，下面是4万多平方米的商业，写字楼是全部销售，商业也会做一部分销售，为了解决流动性问题。U-LIFE所在的两个住宅项目建筑面积有六七十万平方米，自己持有的面积可能不到3万平方米。
其实单项目也有它自己的特点，自持多少不能一概而论，从整个公司的角度来看，商业占比是20%，住宅占比是80%。
记者：福晟做商业其实主要还是为了配合住宅？
胡耕谊：实际上我们做商业也是在摸索阶段，但是有两个原则，第一，以后做商业尽量要跟住宅在一起，通过商业来为住宅做增值服务。
第二，我们对商业本身是有一定的盈利目标的，并不是说把住宅卖完，这个商业以后就不管了。
记者：福晟是怎么保证每个商业项目的盈利的？
胡耕谊：我们在摸索的阶段，无论参照哪个既定的商业模式，都必须有一套自己的商业逻辑，有自己的战略。我们在不停地调整、研究，希望找到一个更适合市场的商业模式。
从盈利方面讲，我们首先在项目体量上进行控制，那盈利难度就降低了，福晟的商业项目体量都不是很大，一般是5万平方米左右，不像那些10万、20万平方米的商业体，他们在经营方面压力肯定比较大。
从经营的特色来讲，比如Q-MALL除了餐饮之外，我们现在更讲究体验，首先从建筑设计、室内设计开始，在这方面就要打造它的体验感，走进去会有一种场所感。在建筑设计方面，跟传统的封闭式盒子不一样，我们做了一些半开放式的，比如说增加阳台、露台、玻璃幕墙等，这样跟外面互动就比较多。
在业态方面，我们考虑在负一楼做一个运动集合的门店，这里面可能除了日常用的运动用品，还有一些运动器械，还可以在里面做一些培训、沙龙、分享会等，通过跟社群的合作，把项目打造成一个不单是购物，还是一个交流、交友、交往的平台，通过这么一个平台来辐射到上下游的其它业态。
社区商业的考虑又不一样，社区商业的体量更小，相对比较简单，U-LIFE那边除了一个影院之外，还有超市、月子中心、健身中心、餐饮、银行、药店、教育类等等生活配套类的业态。这些都是比较容易租赁，也容易管理的。
在业态设置上，我们福晟叫因地制宜+，根据项目所在位置以及周边消费人群的特点来决定商业业态，有的项目可能需要加影院，但有的可能又不用。首先方向一定要对，如果前面设计、规划、定位没想清楚，你要想它未来经营上能够比较顺利地有回报，这个难度是非常大的。
除此之外，就是把运营成本降下来，不但是我们自己的成本，还要考虑经营者的成本。成本降下来了，实际上利润就出来了。
记者：对于国内商业地产的发展，不少分析都认为现在进入了寒冬期，您觉得怎样才能过好这个冬天呢？
胡耕谊：福晟首先是规避，不会正面去跟一些大的购物中心做竞争，我们从体量上也有控制。
实际上商业地产还是有机会的，但做之前要仔细评估这个位置到底适不适合做，适合做怎样的商业，体量要做多大，这些一定要想清楚。
现在很多商业就是没想明白就先做了，做完以后整个市场的量很大，相互分食了，搞得最后谁也吃不饱，现在的情况基本上就是这样，大家都做购物中心，搞到最后大家都很难盈利。（观点地产 黄银桥）
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