东百集团公司10月29日发布2016年三季报。2016年1-9月公司实现营业收入12.2亿元,同比增长5.66%,利润总额473万元,同比下降90.63%,归属净利810万元,同比下降80.86%,扣非净利452万元,同比下降80.03%;其中,三季度实现营业收入4.21亿元,同比增长29.82%,利润总额-523万元,去年同期-826万元,归属净利-215万元,去年同期-348万元,扣非净利-670万元,去年同期-147万元。公司前三季度摊薄每股收益0.009元,ROE0.45%,每股经营性现金流-0.175元。
公司同时公告:子公司平潭信汇出资2.03亿收购福建烜达丰胜公司100%股权,其主要资产为位于北京经济技术开发区路东区E11街区的地块,占地面积4.38万平米。上述地块将用以建设高端物流仓储项目,分三期开发建设,总建筑面积为5.79万平米,其中:第一期3号车间,建设规模为1.11万平米,已取得了房屋所有权证;第二、三期尚未建设,目前正在履行报建手续。
简评及投资建议
报告期公司根据实际情况将在其他业务收入中核算的租赁收入及物管收入调整至主营业务收入中核算,并将与该收入配比的租赁费用、物业成本调整至主营业务成本中核算。以下所有数据均为调整后结果。
从单季度来看,第三季度收入增29.82%至4.21亿元,综合毛利率降9.66个百分点至12.74%。经测算,百货零售收入2.75亿元,同比下降8.84%,毛利率下降4.45个百分点至12.69%,主要受东百元洪店业态调整闭店装修等影响;供应链、房产租赁等其他收入1.46亿元,同比增长5.4倍,占收入比重由去年同期的7%提升至今年的35%,体现物流业务转型效果,但由于供应链业务毛利率较低,拖累公司综合毛利率下降。
从前三季度来看,收入增5.66%至12.2亿元,综合毛利率降3.94个百分点至17.49%,主要受第三季度的收入和毛利率影响。公司本期无新增门店,截至2016年9月30日,公司共拥有6家门店,合计建筑面积28.61万平米,其中自有门店2家,建面7.06万平方米,租赁门店4家,建筑面积共21.55万平米。
前三季度期间费用率同比减少0.58个百分点至16.01%,主要来自销售费用和财务费用的减少。其中销售费用率同比减少1.09个百分点至10.82%;管理费用率同比增加1.38个百分点至5.49%,主要来自新增物流业务职工薪酬的增加;财务费用同比减少1020万元,实现财务收益361万元,费用率同比降0.87个百分点至-0.3%,主要由于贷款利率及咨询费的降低。
收入增长,费用率降低不抵毛利率下降,前三季度营业利润同比下降91.83%至298万元。前三季度营业外净收入同比减1224万元,有效所得税率同比大增46.67个百分点至69.82%,少数股东损益同比减少315万元,最终归属净利润同比下降80.86%至810万元,扣非净利同比下降80.03%至452万元。
对公司的判断。公司目前已收购广东、北京共4块土地,成立供应链管理公司并取得浦发银行70亿元融资额度支持,物流地产业务转型加速推进,目前已公告土地储备的合计建筑面积达42万平米。借助土地+管理团队+资金三大核心优势,预计公司未来将快速布局北上广深等核心市场地块,仅2016年即有望达到60万平开工面积,三年内或达百万平米级规模,价值增量和利润增厚空间较大。公司还可进一步拓展供应链金融、设备融资租赁、智能物流空间更为广阔。
盈利预测。基于地铁围堵消除以及扩建完成带来百货主业恢复性增长以及兰州项目收入确认等因素,我们预测公司2016-2018年归属净利润(暂不包含物流地产利润贡献)分别为2.16亿元、2.88亿元和3.13亿元,对应EPS分别为0.48元、0.64元和0.70元,分别同比增长336.5%、33.5%和8.9%。
公司估值。公司未来1年价值的主要构成为两部分:(1)商业+百货RNAV价值75.6亿元。主要有当前在运营自有物业门店(东百大楼&扩建、东方百货)合计面积10万平米,以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目;(2)测算智能仓储价值约44亿元。公司目前已公告收购37万平米土地(建筑面积),根据行业开发项目进展节奏的惯例,公司有望年均开发60-70万平米(建面),之前由于定增暂停对开发进程造成了一定影响,我们预计后续将加快进度赶上节奏。我们谨慎假设公司未来1年左右将达110万平米设施面积,估算单位增量价值约4000元/平米,则该部分价值增量将达约44亿元。综合以上,判断公司1年左右目标市值约120亿元,对应13.35元/股的公司12个月目标价,维持“买入”评级。
风险与不确定性。储备项目投建及培育进程的不确定性;地产项目结算节奏和金额的不确定性;智能仓储转型推进的不确定性。
（来源：海通证券）
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