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资金与模式之踵
事实上，据查阅，截至7月18日，大悦城地产每股净资产1.63港元，股价在0.99-1.28港元/股间波动，市净率仅为0.55。
对于大悦城地产不如人意的股价表现，招商证券香港高级分析师苏淳德在接受观点地产新媒体采访时表示，港股与A股最大的不同，就在于港股对基本面看得很重，而目前大悦城无论是规模还是业绩，都还没有做出来，这也是香港资本市场不看好的原因之一。
国泰君安分析师刘斐凡则认为，对于商业地产的估值，香港资本市场看的一个重要指标是净资产负债率，大多数香港商业地产开发商净资产负债率大约在20%%-30%，好一点的商业甚至可能是现金流。反观国内商业地产开发商，其净资产负债率普遍在50%-60%。
刘斐凡解释称，这与国内房地产企业每年20%-30%的高复合增长率有关，有这么高的增长率，又是资金密集型企业，通过比较高的杠杠运营扩张是很正常的事。但从发展比较成熟的香港体系上看，就会认为，这么高的净资产负债率，风险一定很高。
此外，刘斐凡认为，内地房地产所受到的政策性的波动性较大，对商业模式的延续性可能造成的影响，也是造成大悦城地产估值较低的主要原因。
该人士续称，事实上，通过REITs形式对商业地产的估值提升比较明显，但一个遗憾的事实是，内地从2010年开始就停止了房地产信托银信合作模式的施行，大悦城地产无法像越秀房托一样，通过发行REITs的形式来实现估值的提升。
在这种情况下，大悦城能够通过何种渠道展开融资呢？
从香港资本市场的角度，在低估值下，透过香港资本市场进行股权质押，股价太低企业也不愿意做；而在美元升值、人民币贬值预期中，通过香港资本市场发债的形式也会造成融资成本的增加；如果通过银团贷款的形式，也势必大大增加融资成本。
而从境内资本市场来看，倘若是通过发行境内债或者银行贷款的形式来解决扩张资金问题，虽然融资成本会比较便宜，但无疑会大大增加负债率，这反过来又会进一步打压本就备受诟病的港股估值，这也与大悦城发展扩张的初衷相悖。
这样来看，留给大悦城解决资金问题的选项就不多了，而想要达成5年20座大悦城的目标，仅仅依靠轻资产品牌输出显然是不够的，是以，通过股权出让的形式，既不会增加负债率，又没有融资成本，还能获取大笔的资金来进行规模的继续扩张。
但在这背后，关于财务表现的问题仍然没有解决。
据大悦城地产披露的2015年业绩数据显示，期内公司收入约为53.74亿元，同比下跌5.93%；公司所有者应占溢利约7.26亿元，同比下滑57.6%；而2014年期内公司收入约为57.13亿元，同比下跌16.1%；公司所有者应占溢利约16.73亿元，同比下滑46.3%。
据悉，“大悦城”名字的灵感来源于《论语》“近者悦，远者来”，如今，“远道而来”的外来投资者或将入局，但大悦城有关模式、资金和业绩的压力仍将存在。（观点地产 王柔金） 共2页 上一页 [1] [2] 大悦城挂牌出售三子公司49%股份 作价92.89亿元 大悦城被摆上货架 这次它要把自己卖掉？ 从田间到餐桌 全国首家综合体验农场进驻朝阳大悦城 大悦城数字化范本：百货业你可以这样求生存 蚂蚁花呗与大悦城“同桌”了：三八线在哪儿 搜索更多: 大悦城 |
