合景泰富要做“小而美” 房企争相加码商业地产

　　白银时代，越来越多的房企开始摒弃单纯卖房子的路子，加码商业地产，比拼运营实力。

　　以高端住宅为主的合景泰富（01813.HK），在商业地产布局多年之后，也即将进入收获期。

　　合景泰富商业地产事业部总经理林凯苹对记者透露，2016~2017年，合景泰富位于上海、北京、成都及苏州的四个购物中心将相继开业。

　　这是合景泰富首次涉足购物中心。自1995年创立至今，合景泰富由单纯的住宅开发，逐步扩展至写字楼、酒店、公寓等多个商业领域。

　　但购物中心并不是一门好做的生意。受电商冲击、经济下行等因素影响，国内的购物中心已经进入了结构性过剩、竞争白热化的阶段，就连商业地产巨头万达都在逐步收缩战线。

　　作为一家销售规模约200亿元的中型房企，合景泰富为何敢冲进购物中心的红海？

　　林凯苹告诉《第一财经日报》记者，一方面，合景泰富目前的购物中心（北京项目除外）主要依托于公司的综合体；另一方面，合景泰富希望打造差异化、体验式的特色商业，“我们不做那种简单复制性的项目，每一个项目都是因地制宜、量身定制的”。

　　例如上海悠方，这个位于新江湾城的项目定位是体验式购物公园，在设计上充分与新江湾城的原生态景观融合，希望创造公园式消费体验。北京摩方则定位为都市潮流圣地，将诸多潮牌首次引入北京，希望打造崇文门商圈的时尚潮流地标。

　　在体量上，合景泰富倾向于做“小而美”，以便于更加精准地定位，其计划推出市场的四个购物中心总体量才约35万平方米，其中最小的北京摩方只有4万平方米。

　　体验式消费成为时下购物中心应对电商冲击的策略，合景泰富也不例外。林凯苹坦承，传统零售业确实受电商的冲击较大，很多服装类品牌实体店已经沦为了电商的试衣间。但她认为，体验式消费是电商所不能取代的，吃喝玩乐必须要有物理场所，购物中心可适当调整业态分布，提升体验类业态，由此带来更多消费。

　　为了达到更好的体验效果，合景泰富商业团队还到美国、法国、日本等多国考察取经。

　　林凯苹说，体验式业态不仅能带来更多人流，承租能力也比传统零售业态要强。在过去仅半年时间内，上海悠方的招商率已经达到七成，其中一家来自韩国的儿童体验品牌就承租了该项目10%的面积。

　　在合景泰富的规划中，上海悠方、北京摩方、苏州悠方和成都悠方四个购物中心将成为其商业品牌的范本，也是今后扩张的基础。

　　合景泰富高层曾公开透露，未来每年会从销售总额中拿出5%~7%投入到包括购物中心在内的商业地产发展中。合景泰富在2015年年报里也提到，未来公司以住宅物业为主力之同时，扩大如写字楼、酒店及高级购物中心等长期持有型商业地产的实有比例，以平衡盈利组合，分散投资风险，确保恒稳发展。

　　“与项目销售相比较，商业项目作为企业长期持有的资产，能持续为企业带来稳定的收入。”合景泰富在2015年年报中表示。2015年，该公司的物业投资收入为1.54亿元，同比增长5%。

　　事实上，近年来随着房地产行业告别快速发展的黄金时代，包括万科、绿地等在内的房企都在谋求转型，能带来稳定现金流的商业地产成为其中一个重要方向。

　　就在前几日，深圳的一家老牌房企深圳控股（00604.HK）也宣布要从“开发-销售”向“开发-销售-持有-运营”转型，未来会将深圳核心地段最优质的资产，比如甲级写字楼、产业研发大厦、商场、酒店等留作投资物业，通过提升商业运营能力，实现资产价值的最大化。

　　显而易见，未来房企除了比拼卖房子的能力外，更重要的是在运营能力上进行角逐。（《第一财经日报》吴斯丹）

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