收益存疑
作为本身就被认为次于写字楼、商场等物业的标的资产，Amare-绿地酒店REITs，能得到资本市场的认可吗？
事实上，酒店REITs同一般REITs一样具有发行条件较宽松、收益率较高、流动性与变现性较强、享受税收优惠等特征。但从回报周期上看，普遍较长，而收益来源主要依赖于运营收入和房产升值。
基因上，许多酒店物业的开发本就不是客源推动型，而是由住宅或者商业等业态的开发而产生。依附性较强的因素，从而容易导致运营业绩差，投资回报低。而绿地在酒店运营上尚存在短板。
一是并不太出色的入住率。按照绿地年初披露的数据，投入营运的7144间酒店客房的平均入住率为仅为57.9%，全年营收14.29亿元。
二是在运营管理上的“青涩”。本次合作中涉及的首批打包的6家酒店只是处于起步期。从资料看，最早启动营运的南京绿地洲际酒店和西安绿地假日酒店于2010年开业，而济南绿地美利亚酒店开业尚不足两年。
为此，如何以合理的价格进行打包，既不能让资产原持有人吃亏，也留给二级市场以上涨空间，是一大核心命题。
绿地抓住了定价上的优势。从公告看，这也是绿地做出的一大让步。绿地方面称，为满足上市要求，在酒店业投资信托相关证券首次公开发行完成之日起五年的期限内，绿地承诺基于总收购价款（暂定为62亿元）向酒店业投资信托及相关方提供不少于每年6%的额外收入支持。
此外，在本次合作中还有着其他第三方的背书。据时代周报记者综合公开资料了解，首批涉及的上海绿地梅陇智选假日酒店、南京绿地洲际酒店、济南绿地美利亚酒店、西安绿地假日酒店、郑州郑东新区雅乐轩酒店和扬州绿地福朋喜来登酒店六家酒店中，一部分与国际大型酒店运营商，如洲际旅馆集团和喜达屋酒店及度假酒店国际集团等有承包关系。
不过，未来如何保证稳定的租金收益和租金结构上的健康性，依旧是留给这次合作未解的伏笔。
中信证券分析师陈聪对本次交易表示看好，在他看来，“此次交易符合公司提出的轻资产化战略，能够发挥公司在大型商办物业开发运营领域的优势，盘活存量资源、减少资金沉淀。公司通过房地产资产证券化加强资产流动性，能够加快资金周转率，提升可持续发展能力。”
押注新加坡的无奈
不得不承认的是，Amare-绿地酒店REITs走出的这一步并不容易。事件背后同步发酵中国REITs市场问题的审视—绿地并非第一个推出REITs产品的开发商，但为什么选择在新加坡发行？
国内尚未成熟的REITs发行环境是一大原因。
尽管REITs在美国普遍应用在运营和管理商业不动产上，但在中国却成为房企难以逾越的一道高墙。这一窘境一直为开发商所腹诽。
究其原因，在中国现有的税法框架下需交纳营业税、企业所得税等各项税收，无形中推高了可供选择的物业资产门槛。十年前在香港上市的越秀房地产投资信托基金成功，正是得益于其税务成本较低，所以保持长期较高的分派率。
事实上，近十年来中国的REITs仅在香港实现突破并有一定发展。从2005年11月第一只REITs领汇上市，迄今香港共有11只REITs，总市值约2000亿港元。
故越秀集团董事长张招兴在今年两会的提案中做出三点建议，一是REITs的设立运营等进行规范指引、二是就REITs规定专门的税收优惠、三是协调多头监管问题。
对于REITs的呼声其实从未停止。住建部政策研究中心主任秦虹认为，商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。中国证监会在今年初呼吁发展商“发展企业资产证券化，研究推出房地产投资信托基金”，通过房地产证券化，加强其资产流动性。
对于首选新加坡进行试水，绿地方面解释为，主要是基于新加坡是亚洲最大的REITs市场，机制相对成熟。若试水成功、条件及模式成熟，绿地还将推进旗下境内外更多优质大宗资产的金融化。
大成律师事务所公开的一份研究资料则在细节上做了进一步的解释，报告指出，在REITs上市的条件要求和优惠政策等方面比较，新加坡略胜香港一筹。
具体来说，比如，在组织架构上，新加坡对主体的限制性要求和资产要求更少，相对门槛降低；在财务制度上，相比较香港对于历史数据的要求，新加坡要求的估价单据，更利于绿地的通过；税收优惠上新加坡对投资者收益的预扣税率从20%降至10%，免征3%印花税，对个人投资者免征个人所得税，此点比香港更为优越。
不过对于绿地声称的“发行真正意义的REITs”的形容，万科高级副总裁谭华杰在3月14日万科年度业绩发布会上认为用词稍有夸大，依据是万科去年曾发行鹏华前海万科REITs，虽然更大程度上是ABS、MBS但也是类REITs产品，但他表示，“真正的REITs时代确实还没有带来，真正到来的话，会开启很大的想想空间。中国未来肯定是一个最大的资产证券化市场。”来源：时代周报 记者 杨静 发自上海
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