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神话破灭
人和商业开发的“防空洞”，属于人防工程，没有土地使用证，只有运营权。“随着地上商业地产进入快速发展期，和地下商业相比，地面商业有法律保障，产权明晰，当投资者可以选择更安全更有法律保障的投资产品时，当然会选择地面商业，这直接导致地下商场由备受欢迎走向被冷落。”郭增利表示。
郭增利进一步分析道，人防工程归属于军方，涉及面太广，产权很难清晰，随着人们法律意识逐渐强化，没有明确法律界定的地下商铺投资热情被进一步束缚。
没有产权的另一个压力在于，人和商业无法像一般地产开发商那样通过抵押土地获得开发贷款。“支持企业运营就少了抵押融资这一最常用金融手段，建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取，或者通过发债融资解决。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说。
巨额的债务压力为此次人和商业出售商城埋下隐患。这次出售的绝大部分地下商城资产就是要偿还庞大的境外借款。人和商业今年需要偿还的境外债务高达7.6亿美元(约合49.4亿元人民币)，而截至2015年底，其现金及银行存款仅约9.08亿元。
市场的冷落，快速扩张饱受资金压力，开工项目减少又意味着收入大跌，人和商业陷入恶性循环。
据年报显示，自2011年达到最高峰之后人和商业经营权收入便开始出现大幅下滑，从2011年的18.88亿元下跌85.7%至2012年的2.7亿元，其后进一步分别下跌66%、77%及90%至2013年的0.93亿元、2014年的0.22亿元及2015年的220万元。
继转让经营权收入大幅下跌之后，人和商业经营租赁收入在连续高速增长多年后也首次出现下滑，由2014年的5.34亿元下降9.7%至2015年的4.82亿元。平均转让价格也由上年的每平方米19416元下降至每平方米16436元。
或许，租金收入的首次下滑正是压垮人和商业的“最后一根稻草”，让其最终选择出售地下商城业务。
寻找“接盘侠”出手
并不容易
“地下商场原本的优势是大都位于中心城区，但随着城市多格局布局，中心城区的交通和停车问题反而成为弊端，这使得地下商场对外界的吸引力进一步下降。”郭增利表示。
对地下商业来说，在国内并没有太多做得成功的案例。
“做好的都是个案，如济南泉城广场银座百货、西安钟鼓楼广场世纪金花等。优势是位置绝佳+强势商业品牌，注重特色及运营管理，要想把人和商业的大盘子做好不是件容易的事。”柏文喜说。
更为关键的是，在业内人士看来，戴永革的成功得益于强大的人际关系。“防空洞一般都位于绿化带等公益地带下面，没有土地证和房产证，中间有太多灰色地带。戴永革凭借各种方法获得项目，在法律上的漏洞太多，这种靠利益输送关系维持的模式一旦出现问题，会产生连带问题，没有人愿意掺乎到这错综复杂的关系中。”前述知情人士称。
“如果有战争风险，政府是可以无条件收回防空洞的，这种模式有先天的缺陷。”资深零售专家丁浩洲说。
戴德梁行作为独家代理正在为人和商业公开招揽潜在投标者。
人和商业同时透露，于2016年3月18日，已与一备用买方订立期权契据。如若公司招标失败，与该备用买方协议可作实。也就是说如果在预期招标日之前没有投标者出现，人和商业将会把这些物业全部出售给公司的控股股东——持有64.92%股权的戴永革，代价是10亿美元(约合65亿元人民币)，这相当于原定招标事项下整体出售的最低价。
以这种方式出售后，人和商业将在账面上形成高达141亿元的亏损。这是由于这些将要出售的商城在2015年底审核后的资产净值为206亿元，如果戴永革以最低价接手，将不可避免地形成巨额亏损。
曾凭借地下商场模式在资本和商场上一度风头无两，公开在足球领域和许家印叫板，获得红杉资本、郑裕彤家族追捧的戴永革大概很难接受这样的落差。不过，这可能将是一个现实。（来源：中国房地产报 记者：李克纯） 共2页 上一页 [1] [2] 人和商业2015年收入为8.71亿 同比增56.8％ 10亿美元挂牌44宗物业 人和商业退房背后的艰难往事 人和商业去年亏损44.36亿元 商场业务下滑一成 人和商业招标出售44宗物业 最低售价10亿美元 人和商业去年亏损44.36亿 商场经营状况持续下滑 搜索更多: 人和商业 |
