“和国外相比，国内的商业地产空间蛮大的，如果定位准确，做一批体验式的购物中心，有非常大的消费空间。”2015年12月30日，在福州东二环泰禾广场的开业仪式上，泰禾集团董事长黄其森表示，泰禾接下来会在全国布局二三十个的高端商业综合体项目。

　　自2010年进军商业地产以来，泰禾至今已在福建、北京拥有6个商业综合体项目，其中3个项目正式开业，并在北京和上海开发了包括写字楼、商住公寓等在内的4个商业地产项目，总资产规模达到数百亿元。

　　商业地产对泰禾业绩的贡献比例逐年增加。年报显示，2014年泰禾房地产业务的营业收入为82.1亿元，其中住宅板块的营业收入为46.5亿元，商业板块贡献了35.6亿元。

　　为了助力商业地产板块的发展，泰禾在2014年还成立了酒店事业部，截至2014年底，正在运营及计划开业的酒店和度假村达到8家。

　　在黄其森看来，目前商业地产市场确实存在供应过量的问题，但这也恰恰是一批有能力的商业地产开发企业突围的机会所在。

　　泰禾将在一线城市和部分二线核心城市进行重点布局：“即使在一线和二线城市，商业出了问题，归根究底还是商业地产企业本身做得不够专业。北京一些区域的消费能力，比一些二三线城市要好，如通州、昌平、大兴等，但缺乏好的商业和消费场所，所以我们觉得一线城市和二线核心城市还有很大的发展空间。”

　　为了迅速扩大规模，泰禾将加速轻资产布局。黄其森透露，已经有很多企业主动找泰禾洽谈合作，包括一些大型的开发商，未来泰禾商业将会对外输出品牌和管理等服务。

　　一位泰禾内部人士对经济观察报透露，在规模扩张之外，泰禾有意向在时机成熟时将商业地产管理平台单独打包上市，以便商业地产的轻资产化运作。

　　但该人士强调，打包上市的只是研发、招商、运营等在内的管理平台，并非现有的商业地产项目和资产。

　　规模扩张

　　自2010年借壳福建三农上市后，泰禾便开始向商业地产进军。2010年12月，泰禾以8.91亿元的总价竞得福州五四北商业地块，福州五四北泰禾广场成为泰禾旗下的首个综合体项目。

　　“上市为企业的后续扩张提供了强有力的资金后盾，是我们进军商业地产的基础，此外，2010年福州限购令的发布为住宅市场加上了一道 紧箍咒 ，加大了住宅项目去化的难度，促使企业开始寻求新的支撑点，受调控政策影响较小的商业地产领域成为首选。”泰禾一位不愿具名的内部人士如此解释泰禾进军商业的初衷。

　　黄其森认为，在所有房企里，泰禾的战略布局是最为清晰和坚决的。泰禾发展商业，走的是“立足福建，布局全国”的战略路线，在一开始便喊出了“学习万达，超越万达”的口号。

　　学习万达，最明显的便是学习万达以售养租的模式：通过住宅、写字楼、临街商铺等部分业态的销售，来维持购物中心自持物业的运转。

　　虽然租售并举，但在管理模式上，泰禾要求住宅和商业完全切割，并对商业板块业务做了明确的划分：包含购物中心等持有型物业的综合体项目划入商业板块，社区底商、配套商业等依然划分在住宅板块下面，商业板块只对其进行专业指导和协助。

　　为了加速发展，泰禾成立了一支专门的商业地产团队，据悉，团队成员绝大部分来自于万达、宝龙地产、龙湖以及凯德置地等在商业地产领域深耕多年的房企。“泰禾做商业，和万达等相比还是有很多不同的。”上述内部人士说，泰禾一早就摒弃了传统的百货业态。前述内部人士透露，泰禾之所以不做百货，一方面因为百货的体量都相对较大，以一个12万平方米的综合体为例，百货大约能占到1/3的体量，但是其租金大约为50元/平方米，对业绩的贡献率偏低;另一方面，百货体量偏大对项目后期的统筹管理会形成制约。

　　“我们更多走精品高端路线，万达可能更多追求的是数量。购物中心应该要对城市和社会有贡献，它的建筑是公共建筑。”黄其森认为，一个好的商业，应该具备三个条件：首先是城市的服务平台，其次是城市的景观平台，第三是实体的社交平台。

　　加速轻资产

　　目前泰禾已经落地的商业项目分布在福建泉州、福州和北京昌平。黄其森表示，未来几年，泰禾商业将在一线城市和一些二线核心城市继续二三十个商业综合体，重点会选择北京、上海、福建、广东等经济发达的区域，如果是内陆城市，则要求是省会城市。

　　这涉及到更严苛的区域选择标准。“没有人口的城市我们是坚决不去的。”泰禾商业的一位负责人对经济观察报表示，区位的选择上，一是介入区域潜力板块，商业成熟度低，竞争相对并不特别激烈;二是看区域的人口和消费能力，一般要求项目3公里内覆盖30万人口，5公里内覆盖50万人口，从而保证区域型购物中心的人气。

　　为了迅速扩张，泰禾将轻资产提上了日程。黄其森透露，已经有很多房企主动表达了合作开发商业项目的意愿，并希望由泰禾来操盘。

　　对外输出管理和品牌，泰禾优先考虑两类企业：一种是有资金实力但没有运作商业项目经验的企业，缺乏招商和运营能力;第二种是资金链出现问题，但手头项目较为优质的企业。

　　除了有意向将商业管理平台单独打包上市，前述内部人士还表示，资产证券化也会是方向所在，今后泰禾将利用在金融领域的布局，进行资产证券化的相关尝试。（来源：经济观察报 作者：谢敏敏）

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